《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）已于2022年8月8日經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民政府八屆二十一次常務會審議通過，2022年10月25日經(jīng)深圳市羅湖區(qū)委審定，自2022年12月1日起施行。《實施辦法》的頒布施行，對我區(qū)進一步開展城市更新規(guī)范化管理，提升城市更新管理工作質量和水平，銜接《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱《條例》）新規(guī)定具有積極意義。

　　一、背景依據(jù)

　?。ㄒ唬┲贫ā秾嵤┺k法》是貫徹落實《條例》等諸多新政的重要體現(xiàn)

　　近年來，國家層面釋放出進一步規(guī)范城市更新工作的重要信號?！半p區(qū)驅動”的重大歷史機遇前，《條例》于2020年12月30日通過，成為國內首部關于城市更新的特區(qū)法規(guī)。我區(qū)作為深圳最早的建成區(qū)，需要關注、貼合國家層面對城市更新工作提出的新要求，更亟需依靠《條例》等規(guī)定的政策紅利，開辟全區(qū)更新工作新局面。

　?。ǘ┲贫ā秾嵤┺k法》是規(guī)范和完善我區(qū)城市更新工作機制的現(xiàn)實需要

　　2018年版《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法》自施行以來，為我區(qū)城市更新工作帶來了良好的規(guī)范效應。期間，我區(qū)在開展城市更新工作過程中亦出現(xiàn)了一些新的操作問題，變相影響或阻礙了我區(qū)城市更新工作高效推動。在此情況下，重新制定《實施辦法》將成為突破羅湖區(qū)城市更新工作瓶頸、推進羅湖區(qū)城市更新工作的重要方式。

　?。ㄈ┲贫ā秾嵤┺k法》是提高產(chǎn)業(yè)空間質量的必要措施

　　“十三五”期間，羅湖區(qū)率先抓住城市更新試點的機遇，以城市更新為重要手段，積極推動我區(qū)空間拓展與產(chǎn)業(yè)轉型升級。目前，《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》已正式印發(fā)，其將“提高產(chǎn)業(yè)空間質量”作為“十四五”期間的一項重要工作。為持續(xù)優(yōu)化、推動城市更新與產(chǎn)業(yè)升級協(xié)同發(fā)展，確有必要在《實施辦法》中深化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的相關內容，銜接產(chǎn)業(yè)促進與發(fā)展的相關政策規(guī)定。

　　二、目標任務

　　為進一步改進我區(qū)城市更新管理工作，加強與我市現(xiàn)行城市更新政策銜接，不斷提升和完善城市更新管理質量和水平，實現(xiàn)轄區(qū)城市品質優(yōu)化，助力打造“灣區(qū)樞紐、萬象羅湖”。

　　三、主要內容

　　本次制定以“融合新規(guī)、化繁為簡”為原則，圍繞“規(guī)范更新工作流程、細化相關標準要求”的總體思路進行編制。新制定的《實施辦法》共計九章六十三條，主要內容如下：

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　　為明確2019年機構改革以及《條例》施行后，區(qū)政府各職能部門在城市更新工作中的職責權限，本次制定工作對涉及區(qū)城市更新工作領導小組各成員單位及相關職能部門的職責權限的內容進行重新梳理。

　?。ǘ﹥?yōu)化審批流程

　　在流程方面，為落實“全市一盤棋”的政策要求，刪除同步申報城市更新單元計劃及規(guī)劃的條款，按照城市更新單元審批的時序安排，重新梳理計劃審批、土地信息核查、規(guī)劃審批章節(jié)順序，對關于計劃、規(guī)劃、實施主體確認、用地審批等環(huán)節(jié)的申報材料及審批程序等詳細內容不再羅列。另外，《實施辦法》進一步明確簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議和配建公共住房的監(jiān)管協(xié)議的具體時間節(jié)點。

　?。ㄈ┞鋵嵐艠涿?、歷史建筑保護等管控要求

　　為深入貫徹習近平生態(tài)文明思想及省、市出臺的一系列規(guī)定，《實施辦法》落實了保護古樹名木、歷史風貌、歷史建筑的要求。

　　（四）強化產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌

　　《實施辦法》中新增“城市更新應當堅持產(chǎn)業(yè)先導、產(chǎn)城融合、空間保障、產(chǎn)業(yè)成片集中設置、剛性管控的原則，加強土地利用的全過程管理”等原則性內容。同時，為積極支持產(chǎn)業(yè)空間拓展與產(chǎn)業(yè)轉型升級，增加關于小地塊參與城市更新的原則要求。

　?。ㄎ澹﹪栏窆芾砉I(yè)用地

　　為進一步加強工業(yè)用地保護，《實施辦法》新增“城市更新應當加強工業(yè)用地保護，保障工業(yè)發(fā)展空間，提高工業(yè)用地利用效率，對工業(yè)用地調整為非工業(yè)用途的項目進行嚴格把關，確保中長期轄區(qū)工業(yè)用地總規(guī)模保持穩(wěn)定”等內容。

　　（六）強化城中村、舊住宅區(qū)項目的監(jiān)管

　　第一，明確涉及城中村、舊住宅區(qū)的城市更新項目，需經(jīng)社區(qū)工作站、轄區(qū)街道辦事處、主管部門、區(qū)城市更新工作領導小組審核審議后，方可開展前期工作。涉及城中村的城市更新項目，還需由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的法律顧問和財務顧問審核并出具專業(yè)意見。第二，明確屬于舊住宅區(qū)的城市更新項目的搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案的制定主體、制定流程及有關標準等內容。第三，明確選擇更新統(tǒng)籌片區(qū)、重點城市更新單元、涉及舊住宅區(qū)的城市更新項目的前期服務單位的前置流程。

　?。ㄆ撸┞鋵崥v史遺留違法建筑物業(yè)權利人核實的有關要求

　　《實施辦法》銜接《條例》的有關規(guī)定，在區(qū)級層面進一步細化歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人核實工作的有關職責分工，在印發(fā)區(qū)級歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人核實有關工作文件的基礎上，強調“歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人的核實結果僅用于城市更新項目搬遷補償協(xié)議簽訂資格的確認，不作為權屬確認依據(jù)”等重要內容。

　?。ò耍┘毣瘜`法活動的監(jiān)管要求

　　鑒于《條例》賦予區(qū)城市更新和土地整備部門、區(qū)住房建設部門針對各類違法行為的行政處罰權，結合我市街道綜合執(zhí)法改革的背景，《實施辦法》明確由各街道辦事處開展日常巡查工作，協(xié)助區(qū)城市更新和土地整備部門對各類違法行為開展調查等工作要求。

　?。ň牛┱{整監(jiān)管保證金基數(shù)

　　根據(jù)市住建局于2021年印發(fā)的《深圳市各類物業(yè)建筑安裝工程總造價標準》，《實施辦法》將監(jiān)管資金基數(shù)調整為5000元/平方米。同時，將產(chǎn)權歸政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房納入資金監(jiān)管范圍。

　　（十）刪減部分項目清理規(guī)則

　　結合我區(qū)城市更新的實際情況以及市級有關規(guī)定，《實施辦法》將調出更新單元計劃的有關規(guī)定予以刪減。

　　除上述內容外，《實施辦法》還對實施主體提供保函的形式等要求進行調整。同時，按照立法技術規(guī)范的具體要求對條文表述等內容進行精簡、規(guī)范和完善。

　　深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局

　　2022年11月8日