羅府辦規(guī)〔2022〕7號(hào)

各街道辦事處，區(qū)直各單位，市直駐羅湖各單位：

　　《羅湖區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。             

深圳市羅湖區(qū)人民政府辦公室

2022年10月31日

羅湖區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則

第一章  總則

　　第一條為規(guī)范羅湖區(qū)股份合作公司集體用地（以下簡(jiǎn)稱集體用地）土地使用權(quán)交易行為，保障集體資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》等法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條本細(xì)則適用于羅湖區(qū)范圍內(nèi)的股份合作公司，具體包括：

　?。ㄒ唬┮罁?jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》設(shè)立的股份合作公司及其下屬全資或控股子公司；

　?。ǘ┯啥鄠€(gè)股份合作公司共同出資設(shè)立的企業(yè)，或股份合作公司與其他主體共同出資設(shè)立的控股企業(yè)。

　　第三條本細(xì)則所稱集體用地，是指股份合作公司及其所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法享有的非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、土地整備利益統(tǒng)籌留用土地、國(guó)有已出讓（劃撥）用地以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或繼受單位享有權(quán)益且符合交易條件的土地。

　　第四條集體用地土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵循民主決策、市場(chǎng)運(yùn)作、公開公平、依法合規(guī)的原則。

　　第五條集體用地可以以自主開發(fā)、合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入市場(chǎng)交易。

　　第六條集體用地以合作開發(fā)方式進(jìn)入市場(chǎng)交易的，應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺(tái)采用公開招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式進(jìn)行。涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選擇合作方。

　　集體用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺(tái)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。

　　第七條符合下列條件之一的，股份合作公司方可通過公共資源交易平臺(tái)選擇合作方：

　　（一）屬于非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地開發(fā)項(xiàng)目的，按照市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定，原則上已取得用地批復(fù)或簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

　?。ǘ儆谕恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目的，按照市土地整備利益統(tǒng)籌有關(guān)規(guī)定，原則上土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案及土地整備單元規(guī)劃已審批通過；

　?。ㄈ儆诓鸪亟惓鞘懈马?xiàng)目的，按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》有關(guān)規(guī)定，原則上已取得城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)文件。

　　未達(dá)到前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)交易條件但因重大民生工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目實(shí)施或城市規(guī)劃統(tǒng)籌需要的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，股份合作公司可以通過公共資源交易平臺(tái)選擇合作方。

　　第八條因重大民生工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目實(shí)施需要和為落實(shí)上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，涉及以集體資產(chǎn)為主的拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目等的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，股份合作公司可以通過公共資源交易平臺(tái)采用單一來源談判方式選擇合作方。

　　第九條 集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，股份合作公司參照本細(xì)則有關(guān)規(guī)定履行資產(chǎn)評(píng)估、民主決策等程序，報(bào)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、區(qū)集體資產(chǎn)管理局備案后，可以按照有關(guān)要求簽訂集體用地合作協(xié)議：

　　（一）羅湖轄區(qū)內(nèi)兩個(gè)以上股份合作公司之間合作開發(fā)的項(xiàng)目；

　?。ǘ槁鋵?shí)區(qū)委區(qū)政府產(chǎn)業(yè)布局、打造產(chǎn)業(yè)空間，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，股份合作公司與羅湖區(qū)屬全資國(guó)企合作的項(xiàng)目；

　?。ㄈ┮虺鞘幸?guī)劃統(tǒng)籌需要，集體用地面積占拆除重建類城市更新單元拆除范圍內(nèi)總用地面積不超過20%，或股份合作公司享有的集體物業(yè)建筑面積占拆除重建類城市更新單元拆除范圍內(nèi)總建筑面積不超過1/4的項(xiàng)目。

　　第十條集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定且能夠保障集體利益，同時(shí)符合下列情形的，

　　可以不重新選擇合作方：

　?。ㄒ唬┰凇吨泄采钲谑形k公廳 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于建立健全股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)的通知》發(fā)布之前（2016年8月31日前），已按照股份合作公司章程履行民主決策程序并經(jīng)股東（代表）大會(huì)審議通過；

　?。ǘ?016年8月31日前已簽訂集體用地合作協(xié)議且該協(xié)議仍在有效期內(nèi)。

　　符合前款規(guī)定情形，股份合作公司不重新選擇合作方的，應(yīng)當(dāng)參照本細(xì)則有關(guān)規(guī)定履行資產(chǎn)評(píng)估、民主決策等程序，報(bào)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、區(qū)集體資產(chǎn)管理局備案。

　　第十一條股份合作公司在開展非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目時(shí)，可以委托第三方提供權(quán)利人意愿征集、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、測(cè)繪、標(biāo)圖建庫(kù)研究、計(jì)劃申報(bào)、搬遷補(bǔ)償方案編制、專項(xiàng)規(guī)劃編制及申報(bào)等服務(wù)。

　　股份合作公司應(yīng)當(dāng)與提供服務(wù)的第三方簽訂合同，并提交股東（代表）大會(huì)表決同意。合同應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)范圍、費(fèi)用、期限等。

第二章 集體用地自主開發(fā)項(xiàng)目辦理程序

　　第十二條集體用地自主開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

　　（一）項(xiàng)目評(píng)估論證。股份合作公司應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自主開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和評(píng)估。可行性研究報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審議通過后，以書面決議形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

　　（二）項(xiàng)目公示。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示自主開發(fā)項(xiàng)目的主要事項(xiàng)，公示期不少于15日。公示內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目投資估算與資金籌措、項(xiàng)目預(yù)期收益等。

　　（三）民主決策。股份合作公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、區(qū)有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規(guī)定，召開股東（代表）大會(huì)以特別決議形式對(duì)自主開發(fā)項(xiàng)目逐項(xiàng)審議和表決，表決時(shí)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)工作人員列席會(huì)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)議表決情況進(jìn)行公證。

　　（四）項(xiàng)目備案。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在股東（代表）大會(huì)結(jié)束后15日內(nèi)，將自主開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報(bào)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、區(qū)集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項(xiàng)目備案申請(qǐng)；

　　2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

　　3.項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地權(quán)屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)及股東（代表）大會(huì)決議等；財(cái)務(wù)顧問意見；

　　5.法律顧問、財(cái)務(wù)顧問意見；

　　6.公證機(jī)構(gòu)出具的公證書；

　　7.項(xiàng)目公示照片等。

第三章 集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目辦理程序

　　第十三條  集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

　　（一）項(xiàng)目評(píng)估論證。股份合作公司應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和評(píng)估?？尚行匝芯繄?bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審議通過后，以書面決議形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

　　（二）制定合作開發(fā)方案。股份合作公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)可行性研究報(bào)告和評(píng)估報(bào)告制定合作開發(fā)方案，并報(bào)公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審議通過。

　　合作開發(fā)方案內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、土地權(quán)屬狀況、項(xiàng)目評(píng)估情況、合作方資質(zhì)條件、合作方引進(jìn)方式、交易方式、利益分配方式等。

　　（三）項(xiàng)目公示。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和合作開發(fā)方案。公示期不少于15日。

　?。ㄋ模╉?xiàng)目審查。項(xiàng)目公示結(jié)束后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)將可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、合作開發(fā)方案等材料報(bào)所在地社區(qū)黨委、街道黨工委研究審議。街道黨工委研究審議集體用地合作開發(fā)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)按照《羅湖區(qū)城市更新管理和集體用地合作開發(fā)監(jiān)管事項(xiàng)的通知》（羅委辦函〔2022〕3號(hào)）執(zhí)行。

　　（五）民主決策。項(xiàng)目審查通過后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、區(qū)有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規(guī)定，召開股東（代表）大會(huì)以特別決議形式對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目逐項(xiàng)審議和表決，表決時(shí)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)工作人員列席會(huì)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)議表決情況進(jìn)行公證。

　　股東（代表）大會(huì)決議包括以下內(nèi)容：

　　1.是否同意資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

　　2.是否同意合作開發(fā)方案；

　　3.是否同意采用公開招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判方式選擇合作方；

　　4.是否同意項(xiàng)目分配方式、分成比例等。

　?。┨岢鼋灰咨暾?qǐng)。股東（代表）大會(huì)審議通過后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)提交交易申請(qǐng)。

　　（七）公開選擇合作方。交易申請(qǐng)受理后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)在公共資源交易平臺(tái)、《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》等發(fā)布合作招商公告，其中系統(tǒng)和網(wǎng)站公告時(shí)間不少于20日，報(bào)紙媒體連續(xù)刊登公告時(shí)間不少于2日。

　?。ò耍┙灰捉Y(jié)果公示。選定合作方后，應(yīng)當(dāng)在公共資源交易平臺(tái)、股份合作公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示交易結(jié)果。公示期不少于5個(gè)工作日。

　?。ň牛╉?xiàng)目備案。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在交易結(jié)束后15日內(nèi)，將合作開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報(bào)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、區(qū)集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項(xiàng)目備案申請(qǐng)；

　　2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、合作開發(fā)方案；

　　3.項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地權(quán)屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)及股東（代表）大會(huì)決議等；

　　5.擬簽署的合作合同（協(xié)議）；

　　6.提交公開招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等相關(guān)證明文件（包括公告、簽到表、談判現(xiàn)場(chǎng)照片、會(huì)議記錄等）；

　　7.法律顧問、財(cái)務(wù)顧問意見；

　　8.公證機(jī)構(gòu)出具的公證書；

　　9.項(xiàng)目公示照片；

　　10.交易機(jī)構(gòu)出具的交易憑證；

　　11.合作方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等。

第四章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目辦理程序

　　第十四條  符合交易條件的集體用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

　　（一）項(xiàng)目評(píng)估論證。股份合作公司應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審議通過后，以書面決議形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

　　（二）制定交易方案。股份合作公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　和項(xiàng)目實(shí)際情況制定交易方案，并報(bào)公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審議通過。交易方案內(nèi)容包括：交易標(biāo)的基本情況、掛牌底價(jià)（不得低于評(píng)估結(jié)果或標(biāo)定地價(jià)）、意向受讓方的資格條件、交易方式、價(jià)款支付方式及期限等。

　?。ㄈ╉?xiàng)目公示。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和交易方案。公示期不少于15日。

　　（四）項(xiàng)目審查。項(xiàng)目公示結(jié)束后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、交易方案等材料報(bào)所在地社區(qū)黨委、街道黨工委研究審議。

　?。ㄎ澹┟裰鳑Q策。項(xiàng)目審查通過后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、區(qū)有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規(guī)定，召開股東（代表）大會(huì)以特別決議形式對(duì)交易項(xiàng)目逐項(xiàng)審議和表決，表決時(shí)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)工作人員列席會(huì)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)議表決情況進(jìn)行公證。

　　股東（代表）大會(huì)決議包括以下內(nèi)容：

　　1.是否同意資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

　　2.是否同意交易方案；

　　3.是否同意土地使用權(quán)以公開交易方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。

　?。┕_交易。股東（代表）大會(huì)審議通過后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)提交交易申請(qǐng)。交易申請(qǐng)通過后，股份合作公司應(yīng)當(dāng)在公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行交易。

　?。ㄆ撸┙灰捉Y(jié)果公示。交易結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在公共資源交易平

　　臺(tái)、股份合作公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示交易結(jié)果。公示期不少于5個(gè)工作日。

　?。ò耍╉?xiàng)目備案。股份合作公司應(yīng)當(dāng)在交易結(jié)束后15日內(nèi)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目相關(guān)材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報(bào)街道監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、區(qū)集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項(xiàng)目備案申請(qǐng)；

　　2.項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、交易方案；

　　3.民主決策資料，包括公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)及股東（代表）大會(huì)決議等；

　　4.法律顧問、財(cái)務(wù)顧問意見；

　　5.公證機(jī)構(gòu)出具的公證書；

　　6.項(xiàng)目公示照片等。

第五章  合同管理

　　第十五條  股份合作公司應(yīng)當(dāng)在確定集體用地開發(fā)合作方之日起30日內(nèi)，與合作方簽訂合作合同。

　　股份合作公司集體用地合作合同的價(jià)款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應(yīng)當(dāng)與合作開發(fā)方案內(nèi)容一致，不得擅自變更合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的主要條款或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第十六條  股份合作公司與合作方簽訂合同之日起5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本上傳區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)。

第六章  附則

　　第十七條  本細(xì)則所稱“以上”“不少于”“不超過”，含本數(shù)；所稱“低于”，不含本數(shù)。

　　第十八條  法律、法規(guī)、規(guī)章和上級(jí)行政規(guī)范性文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十九條  本細(xì)則由羅湖區(qū)集體資產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十條  本細(xì)則自2022年11月15日起實(shí)施，有效期5年。