一、起草背景及必要性

　?。ㄒ唬┞鋵崌艺叽胧苿訉嶓w經(jīng)濟發(fā)展

　　近年來，黨中央、國務院和廣東省在大力優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)成本，努力推動實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展方面予以高度重視。2019年2月，中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出“構(gòu)建具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”、“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，加快發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)”等要求。

　　2016年11月，國土資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》（國土資廳發(fā)〔2016〕38號）明確提出“更好落實產(chǎn)業(yè)用地政策”、“進一步加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障工作力度”等要求。2018年，廣東省人民政府印發(fā)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》（粵府〔2018〕79號）明確提出“降低企業(yè)用地成本”、“加大重大產(chǎn)業(yè)項目支持力度”等要求。2018年，我市出臺《深圳市人民政府印發(fā)<關于加大營商環(huán)境改革力度的若干措施>的通知》（深府〔2018〕1號）明確提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間資源配置”、“全方位降低企業(yè)運營成本”等要求。2018年5月，我市正式施行的《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》（深府辦〔2018〕1號）對總部產(chǎn)業(yè)項目用地的遴選及供應進行了細化規(guī)范，同時對其他產(chǎn)業(yè)用地的分類管理和精準供應提出了新要求。本次《管理辦法》的修訂將產(chǎn)業(yè)項目遴選、土地供應及事后監(jiān)管等與近期產(chǎn)業(yè)政策、土地政策進行了充分銜接，在優(yōu)化土地資源配置、提高土地資源利用效率、增強產(chǎn)業(yè)項目用地監(jiān)管等方面均有明確的規(guī)定，以促進工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地市場化的有效配置，努力推動實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ǘ┩卣巩a(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的重要基石，土地資源是支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在我市新增建設用地空間資源緊約束條件下，特別是進入經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展新常態(tài)以來，大量新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)導致現(xiàn)有的土地供應方式難以滿足現(xiàn)實需求，為進一步推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，《管理辦法》作為我市土地管理與利用制度改革的一項重要舉措，在國家、廣東省產(chǎn)業(yè)用地改革、依法行政和建設法治國土要求下，進一步改革創(chuàng)新，完善產(chǎn)業(yè)用地供應政策，適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求，有利于解決我市新增產(chǎn)業(yè)空間需要的緊迫問題，有利于把有限的土地資源用在刀刃上，用在對深圳未來發(fā)展有重要帶動作用的產(chǎn)業(yè)項目上，有利于促進我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，支持實體經(jīng)濟發(fā)展，為建設中國特色社會主義先行示范區(qū)、創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化強國城市范例積累經(jīng)驗。

　?。ㄈ├^承和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地政策，提升城市發(fā)展競爭力

　　本次《管理辦法》的修訂，既有繼承，也有創(chuàng)新；既是承前啟后，也是面對我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新情況的主動作為。在上個世紀80年代，憑著“三來一補”為主的勞動密集型輕工業(yè)的發(fā)展，深圳經(jīng)濟迅速騰飛，到了90年代以后，深圳提出了“以高新技術企業(yè)為先導、先進工業(yè)為基礎、第三產(chǎn)業(yè)為支柱”的產(chǎn)業(yè)政策，深圳的高科技產(chǎn)業(yè)由此迅速崛起，2007年我市以市政府規(guī)章形式出臺了《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地使用權出讓若干規(guī)定》并于2008年修訂（以下簡稱193號令），首次系統(tǒng)地規(guī)范我市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓要求，實施工業(yè)用地招拍掛出讓制度。

　　隨著我市經(jīng)濟發(fā)展進入新階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局升級的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長由速度型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，結(jié)合我市實際情況，市政府于2016年10月頒布《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法（試行）》（深府〔2016〕80號，下稱“80號文”），作為“80號文”的配套實施政策，2017年7月，市政府辦公廳印發(fā)《深圳市市級重點產(chǎn)業(yè)項目遴選實施辦法》（深府辦規(guī)〔2017〕4號，下稱“4號文”）。上述兩個辦法創(chuàng)新提出重點產(chǎn)業(yè)項目遴選機制，在落實產(chǎn)業(yè)用地差別化供應、強化產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管、降低產(chǎn)業(yè)用地成本、優(yōu)化營商環(huán)境等方面做了有益的探索和嘗試。隨著這兩個文件到期，以及“強區(qū)放權”改革的深入推進，有必要對上述文件進行修訂、整合，以適應深圳新一輪發(fā)展的需要。

　　二、政策起草的亮點

　　（一）全面建立產(chǎn)業(yè)項目遴選機制

　　為優(yōu)化重點產(chǎn)業(yè)項目遴選機制，提高遴選效率，《管理辦法》整合了“80號文”和“4號文”的相關內(nèi)容，形成“第二章 重點產(chǎn)業(yè)項目遴選”，一是明確了遴選標準。市、區(qū)政府均可組織重點產(chǎn)業(yè)項目遴選并確定遴選方案，在原“80號文”明確了項目必要性、可行性、建設內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)項目類型、用地規(guī)模等要求的基礎上，完善了遴選方案聯(lián)合申請、引進社會投資醫(yī)療衛(wèi)生和教育設施項目相關要求、環(huán)境保護要求等內(nèi)容；二是明確了遴選范圍，重點產(chǎn)業(yè)項目是指經(jīng)遴選認定的符合我市產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護等要求，對我市經(jīng)濟發(fā)展具有重大帶動作用的產(chǎn)業(yè)項目；三是明確了遴選程序，由項目單位向市產(chǎn)業(yè)主管部門申請啟動市級重點產(chǎn)業(yè)項目遴選，產(chǎn)業(yè)項目牽頭單位會同用地意向區(qū)位轄區(qū)政府擬定遴選方案、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議及用地競買資格條件一并報市遴選小組審定并公示。

　　（二）豐富產(chǎn)業(yè)用地供應方式

　　在產(chǎn)業(yè)用地的供應方式上，《管理辦法》拓寬其有償使用的路徑，細化和落實了“先租后讓，租讓結(jié)合”的供應方式。一是明確重點產(chǎn)業(yè)項目用地可以采取先租后讓方式供應，優(yōu)先保障對城市經(jīng)濟發(fā)展具有重大帶動作用的重點產(chǎn)業(yè)項目用地；二是明確先租后讓的供應年期，出讓年限與已租賃年限之和不超過30年；三是建立先租后讓的租賃轉(zhuǎn)出讓機制。通過鼓勵先租后讓的供應方式，提升土地保障重點項目建設的能力，降低企業(yè)初始用地成本，顯化重點項目建設過程中存在的風險，提高產(chǎn)業(yè)用地效率。

　　為提升土地利用效益，以空間聚集促進產(chǎn)業(yè)升級，此次《管理辦法》增加重點產(chǎn)業(yè)項目可“聯(lián)合競買”，并明確聯(lián)合競買相關操作規(guī)程。主要從三方面對企業(yè)聯(lián)合競買行為予以鼓勵：一是，在申請產(chǎn)業(yè)項目遴選、申請投標或競買土地以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管等環(huán)節(jié)，都明確了聯(lián)合競買的相關要求；二是，聯(lián)合競得土地后的產(chǎn)權分配進一步明確。三是，對聯(lián)合競買用地的企業(yè)予以地價優(yōu)惠。重點產(chǎn)業(yè)項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類型，聯(lián)合申請的，出讓底價優(yōu)惠系數(shù)由70%降低為60%。

　　（三）降低產(chǎn)業(yè)用地成本

　　在地價標準方面，《管理辦法》在原80號文的地價標準基礎上，予以完善和細化：一是延續(xù)70%的出讓底價和0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數(shù)不變；二是進一步明確重點產(chǎn)業(yè)項目用地的年租金底價按照20年期市場價格的3%確定；三是地價產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數(shù)的適用范圍與國家標準保持一致?！靶乱淮畔⒓夹g、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟、新材料、海洋經(jīng)濟等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性現(xiàn)代服務業(yè)及優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓底價同時適用0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數(shù)。”四是進一步明確租賃、先租后讓的評估時點，提高可預見性。

　?。ㄋ模娀a(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管

　　一是明確將區(qū)政府作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管的責任主體，實行“全方位、全年限”監(jiān)管機制。二是市產(chǎn)業(yè)行政主管部門應當結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)類型、具體產(chǎn)業(yè)項目制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議標準文本，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議更具有針對性。三是以出讓方式供應的產(chǎn)業(yè)項目用地建成后應按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的約定使用，不得出租；確有出租需要的，出租比例原則上不超過建筑面積的20%，且應由區(qū)政府限定租金價格、租賃對象。四是各區(qū)政府應當在每一份產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確具有可量化的處置措施，產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中規(guī)定需要全部或部分收回土地、建（構(gòu)）筑物情形及處置措施的相關條款，應當一并在土地供應合同中明確，賦予產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議與土地供應合同具有同等約束效力。

　　三、政策預期效果

　?。ㄒ唬┟鞔_一個目標：確保重大產(chǎn)業(yè)項目落地

　　深圳土地緊缺，做好產(chǎn)業(yè)用地供給，對增強我市發(fā)展動能和后勁具有十分重要的意義。面對新情況，新常態(tài)，我市以更加堅決的態(tài)度、更加有力的舉措、更加務實的作風，把營商環(huán)境的建設嵌入到土地資源開發(fā)利用的制度深化中。對于未來發(fā)展有重大帶動作用、重大意義的產(chǎn)業(yè)項目，堅決予以土地保障；我市在招商引資、產(chǎn)業(yè)引進的全過程中，將堅定推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的決心，保障項目落地，切實保障實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展營造良好的氛圍，吸引更多好項目、大項目落戶深圳，為我市加快構(gòu)建具有世界級競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系奠定堅實基礎。

　?。ǘ┙⒁粋€鏈條：遴選+供應+監(jiān)管

　　此次《管理辦法》的修訂，對產(chǎn)業(yè)項目、土地供應及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的流程進行了全面、系統(tǒng)的規(guī)范。對國家、省、市確定的重大重點產(chǎn)業(yè)項目，通過建立全鏈條的產(chǎn)業(yè)項目遴選+供應+監(jiān)管機制，預期一次性解決項目評估、規(guī)模核定、用地選址、項目準入等一攬子問題，把好的產(chǎn)業(yè)項目遴選出來，把有限的土地資源精準供應好，把產(chǎn)業(yè)項目的后續(xù)發(fā)展服務好、監(jiān)督好。

　?。ㄈ┖粚嵰粋€基礎：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度基礎

　　黨的十九大報告明確了高質(zhì)量發(fā)展的方向目標，為加快推進和落實，就要建立相應的體制機制和政策環(huán)境，為實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展打好基礎?！豆芾磙k法》的完善與細化是持續(xù)健全產(chǎn)業(yè)用地供應政策進入新階段的標志之一，通過加強政策設計，優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，豐富供應方式，完善地價標準，強化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，提高規(guī)范水平，以促進實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，為我市進一步深化投融資體制改革，激發(fā)市場活力提供關鍵的資源保障與制度基礎。

　　轉(zhuǎn)載時間：2023年9月23日

　　轉(zhuǎn)載地址：深圳市規(guī)劃和自然資源局

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