繼2007年對人民南街區(qū)開展首次專項統(tǒng)計調(diào)查后，2012年底，羅湖區(qū)統(tǒng)計局會同南湖街道辦事處對改造升級后的人民南街區(qū)再次進行專項統(tǒng)計調(diào)查。調(diào)查結(jié)果表明，人民南街區(qū)基礎設施完善便利，商業(yè)集聚效應增強, 傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，樓宇經(jīng)濟特征明顯，生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展迅猛，消費旺區(qū)地位繼續(xù)鞏固?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:

　　一、調(diào)查方法

　　本次調(diào)查分商戶調(diào)查、消費者問卷調(diào)查和客流量測量三部分。調(diào)查范圍分兩個口徑。商戶調(diào)查中的人民南街區(qū)，調(diào)查范圍是指東起東門南路、西至建設路、北起深南東路、南至羅湖口岸圍合圍約1.3平方公里的區(qū)域；調(diào)查對象為該區(qū)域內(nèi)的基本單位及個體經(jīng)營戶。客流量調(diào)查和消費者問卷調(diào)查僅在人民南核心商業(yè)街區(qū)進行，調(diào)查范圍為南至春風路高架橋、北至深圳百貨廣場區(qū)間內(nèi)的人民南路段東、西兩側(cè)商廈圍合的商業(yè)街區(qū)；消費者問卷調(diào)查對象為該區(qū)域內(nèi)的消費者。

　?。ㄒ唬┥虘粽{(diào)查

　　主要目的是摸清人民南片區(qū)商戶2012年經(jīng)營狀況。主要指標數(shù)據(jù)通過片區(qū)內(nèi)限上單位定期報表、基本單位普查、限下樣本抽樣調(diào)查、法人單位清查等資料匯總整理取得。

　?。ǘ┫M者問卷調(diào)查

　　主要目的是了解節(jié)假日期間進入街區(qū)的消費者結(jié)構(gòu)、消費特征以及消費者對街區(qū)消費環(huán)境的評價。問卷設置了消費者性別、年齡、職業(yè)、居住地、來人民南目的、交通方式、消費金額以及對消費環(huán)境評價等10個簡單易答的問題。調(diào)查時點為2013年1月1日，按客流分布在不同地點隨機對575個消費者進行了調(diào)查，收回有效問卷557份。

　?。ㄈ┛土髁繙y量

　　主要目的是摸清平常日和節(jié)假日街區(qū)的客流量，以及街區(qū)不同時段、不同路口的客流變動特點?？土髁繙y量選在2012年12月26日（平常日）、2013年1月1日（節(jié)假日）兩天進行。測量方式主要包括：從21個路口單向統(tǒng)計通過地面步行進入街區(qū)的客流、從街區(qū)內(nèi)6個公交車站統(tǒng)計通過乘坐地面公交系統(tǒng)進入街區(qū)的客流、從地鐵公司電腦系統(tǒng)統(tǒng)計通過乘坐地鐵進入街區(qū)的客流、從街區(qū)內(nèi)的13個停車場統(tǒng)計通過自駕方式進入街區(qū)的客流。其中，通過地面步行和公交系統(tǒng)進入街區(qū)的客流量，采取等距抽樣的方法，由統(tǒng)計人員于上午10∶00至晚上9∶20，以“每小時定時不間斷計量”的方式進行統(tǒng)計。

　　二、商戶調(diào)查結(jié)果

　?。ㄒ唬┙?jīng)營單位快速增長，聚集效應明顯增強

　　2012年末，人民南街區(qū)有基本單位4879家（其中2007年以后新設立單位2500家），比2007年增長147%。個體經(jīng)營戶4329戶，增長27.4%。街區(qū)從業(yè)人員94377人，比2007年增長57.9%。從各個行業(yè)基本單位數(shù)增長情況看，餐飲企業(yè)增加76家，增長146.1%；租賃和商務服務業(yè)增加770家，增長137%；是各行業(yè)中增長速度最快的兩個行業(yè)。金融業(yè)增加30家，增長48.4%。從基本單位的行業(yè)結(jié)構(gòu)看，租賃和商業(yè)服務業(yè)、批發(fā)業(yè)這兩大行業(yè)的單位數(shù)不僅占街區(qū)半壁江山（其中租賃和商務服務業(yè)占27.3%、批發(fā)業(yè)占27.1%），而且行業(yè)結(jié)構(gòu)比重較2007年也有較大幅度的提升（其中租賃和商務服務業(yè)占比提升3.7個百分點、批發(fā)業(yè)占比提升2.3個百分點）。交通運輸倉儲和郵政業(yè)、零售業(yè)、金融業(yè)、住宿業(yè)行業(yè)占比則有不同程度的下降，其它行業(yè)基本持平。行業(yè)結(jié)構(gòu)變化顯示，人民南街區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展向租賃和商務服務業(yè)、批發(fā)業(yè)加速集聚。

　　街區(qū)經(jīng)營單位的快速增長，帶來了各項經(jīng)濟指標的大幅提升。2012年，人民南街區(qū)實現(xiàn)增加值215億元，比2007年增長60%左右，占全區(qū)的15.8%，而東門步行街區(qū)2011年GDP僅為55億元。街區(qū)每平方公里土地產(chǎn)出GDP165.4億元，是全區(qū)建成區(qū)單位面積產(chǎn)出水平39.2億元的4.2倍。商貿(mào)業(yè)、其它服務業(yè)營業(yè)收入456.43億元，比2007年的271.2億元增長68.3%。批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)銷售額336.17億元，比2007年的201.9億元增長66.5%。街區(qū)全年實現(xiàn)零售總額77.8億元，比2007年的42.2億元增長84.4%，占全區(qū)社會消費品零售總額的9.3%。

　?。ǘ┥a(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展迅猛，樓宇經(jīng)濟特征明顯

　　一是生產(chǎn)性服務業(yè)高度集中。2012年，人民南街區(qū)5大生產(chǎn)性服務行業(yè)（即租賃和商務服務業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、金融業(yè)、信息傳輸計算機服務和軟件業(yè)、批發(fā)業(yè)）單位數(shù)占比達到71%，實現(xiàn)增加值占比達到80%左右。新增企業(yè)中，咨詢與調(diào)查類占10.3%，企業(yè)管理服務類的企業(yè)占10.1%，貨運代理類企業(yè)占8.8%，旅行社占4.4%。街區(qū)集聚了眾多細分行業(yè)的龍頭企業(yè)，如批發(fā)企業(yè)建材投資有限公司、中鋼集團深圳有限公司，建筑咨詢企業(yè)艾奕康咨詢(深圳)有限公司，網(wǎng)絡信息企業(yè)拓見科技（深圳）有限公司，創(chuàng)意設計企業(yè)深圳市柏星龍創(chuàng)意包裝股份有限公司等。

　　二是新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，新興業(yè)態(tài)頗具規(guī)模。2007年以來，人民南街區(qū)現(xiàn)代物流、電子商務、信息咨詢業(yè)快速發(fā)展，這3個行業(yè)單位數(shù)增長120.9%。年營業(yè)收入達1000萬元以上的企業(yè)29家，其中年營業(yè)收入達億元以上的企業(yè)有8家。

　　三是商業(yè)樓宇出租率大幅提高，樓宇經(jīng)濟顯著提升。2007年，深房百貨、天安國際、國貿(mào)大廈、佳寧娜廣場大部分處于空置狀態(tài)。目前，以上樓宇除深房百貨外，其它樓宇出租率最低達到70%，大部分達到80%以上。2012年，人民南街區(qū)稅收達億元以上的樓宇有5棟，占全區(qū)稅收億元樓的五分之一。這5棟寫字樓里面的企業(yè)全年上繳稅金達17.89億元，占全區(qū)億元樓稅收額的9.6%。

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，消費旺區(qū)地位得以鞏固

　　改造后的人民南街區(qū)，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐加快。2007年以來，大型零售旗艦店陸續(xù)進駐街區(qū)，如天虹、沃爾瑪、茂業(yè)，這些零售旗艦店的進駐對街區(qū)集聚人氣起到了很大作用。以深圳市金光華商業(yè)有限公司為代表的一站式購物廣場對街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)提升起到明顯的促進作用。進駐街區(qū)的大型商業(yè)連鎖企業(yè)總部有永旺華南商業(yè)有限公司、龍浩天地股份有限公司、深圳新語餐飲管理有限公司、深圳領(lǐng)鮮稻香飲食有限公司、綽琪服裝（深圳）有限公司、深圳市科治好連鎖有限公司等。2012年這6家企業(yè)營業(yè)收入達到26.09億元，占街區(qū)商貿(mào)業(yè)和其它服務業(yè)營業(yè)收入的5.7%。街區(qū)目前有批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、其它服務業(yè)限額以上單位210家，占南湖街道的59.5%，占羅湖區(qū)的21.9%。2012年營業(yè)收入億元以上的企業(yè)55家。街區(qū)內(nèi)五星級酒店4家，四星級酒店3家，分別占全區(qū)的80%和75%。

　　三、消費者問卷調(diào)查結(jié)果

　?。ㄒ唬﹨^(qū)域性消費中心特征凸顯，口岸消費功能增強

　　從客源結(jié)構(gòu)看，人民南街區(qū)的消費者來源主要以區(qū)外消費者為主，占比達到60.1%，其中市內(nèi)區(qū)外占比達41.0%，市外消費者比例為19.1%。街區(qū)消費者來源地遍及國內(nèi)外，其中從中國香港、中國臺灣、中國澳門、外國來的消費者所占比例為8.6%?？驮唇Y(jié)構(gòu)特征表明，消費者來源地遍及國內(nèi)外，尤其是區(qū)外消費者是街區(qū)主要消費人群，表明街區(qū)消費外溢功能較強。與五年前相比，國內(nèi)市外的消費者比重提高 3.2 個百分點，上升明顯。

　　（二）青年是主要消費群體，中年消費者比重上升較快

　　從消費者性別及年齡結(jié)構(gòu)看，男性消費者占比為45.1%，女性消費者為54.9%。18—40歲消費者達到70.7%，41—65歲的消費者比例達到26%，青少年(17歲以下)比例為1.3%，老年人(66歲以上)比例為2%。性別及年齡結(jié)構(gòu)特征表明，街區(qū)以女性消費者為主，18—40歲消費者是人民南消費的主要群體。與五年前相比，消費能力較強的41—65歲中年消費者比重上升幅度較大，提高8.8個百分點。

　?。ㄈ┲械纫陨鲜杖胂M者占比高，消費者結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級

　　從消費者職業(yè)看，單位負責人占4.7%，公務員、職員及企業(yè)中層管理者占10.6%，專業(yè)技術(shù)人員占15.6%，個體經(jīng)營及自由職業(yè)者占19.4%，普通文員占19.7%，工人及服務業(yè)人員占14.5%，未就業(yè)及其它占15.6%。從消費者收入看，年收入3萬元以下的占13.8%，3—6萬元的占37%，6—12萬元的占34.3%，12萬元以上的占14.9%。與五年前相比，消費者的職業(yè)結(jié)構(gòu)變化不明顯，高收入人群占比明顯提高，年收入6萬元以上的消費者占比提高11.4個百分點。

　　(四) 一站式消費為主要消費方式，高端消費群體增加較快

　　從消費特征看，被訪者中，在街區(qū)購物、就餐、娛樂一條龍消費的占32.5%，以購物為主要目的占29.1%，以就餐為主要目的占13.3%，以娛樂為主要目的占8.6%，閑逛者占11%。與五年前相比，閑逛者比例下降12個百分點，購物、就餐、娛樂一條龍消費的消費者占比上升14個百分點，就餐的消費者比例增加3個百分點。可見五年來，消費者消費目的性更強，街區(qū)一站式消費功能明顯增強。

　　調(diào)查顯示，2013年元旦節(jié)當天，消費者在人民南的消費金額為100元以下的占9.5%，101—200元的占11.1%，201—400元的占23.9%，401—600元的占19.9%，601—800元的占11.7%，801元以上的占23.9%。當天消費金額201—600元的中檔消費群體占比為43.8%，消費金額601元以上高端消費的群體占比達到35.6%。按每個組別中位數(shù)及權(quán)重推算當天消費金額為513元，比五年前增加116元，增長29.2%，比東門商圈2012年國慶節(jié)當天平均消費金額408元高出105元。消費400元以上的組別占比從五年前的40.8%上升到55.5%，其中消費金額801元以上的組別上升幅度明顯，增加8.4個百分點。可見，街區(qū)消費者的消費能力顯著增強，街區(qū)對高端消費群體吸引力增加。

　　市外及境外人士了解人民南的途徑，通過親戚朋友的占53.3%、通過電視的占11.4%、通過互聯(lián)網(wǎng)的占7.6%、通過旅游公司的4.8%、通過報刊的1.9%。與五年前相比，雖然通過互聯(lián)網(wǎng)了解人民南的比例提高4.6個百分點，但大部分人還是通過親戚朋友這種口口相傳的傳統(tǒng)方式了解到人民南，通過現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡宣傳而被吸引的消費者比重仍較低。

　?。ㄎ澹┙謪^(qū)消費者對購物環(huán)境的評價滿意度較高

　　消費者對街區(qū)消費環(huán)境的評價結(jié)果顯示，消費者對購物環(huán)境很滿意的占17.4%、滿意的占66.2%、一般的占14.9%、不滿意和非常不滿意的占1.5%。表明有83.6%以上的消費者對街區(qū)購物環(huán)境為滿意及以上。與五年前相比，對購物環(huán)境很滿意的比例上升最快，增加 7.7個百分點。受訪的外國消費者對人民南購物環(huán)境的評價都很高，100%選擇了很滿意。

　　四、客流量調(diào)查結(jié)果

　　12月26日(星期三)，客流量為25.6萬人，比五年前增加34%; 1月1日客流量達27.8萬人，比五年前增加37.6%。

　　從客流量時間分布看，平常日客流量集中在早上9點到10點、下午6點到7點這兩個上下班高峰時段。節(jié)假日客流從早上開始逐漸增加，客流較密集的時間段在下午3點到9點。

　　從客流量空間分布看，若以人民南路和嘉賓路為“十”字形分界線，將街區(qū)劃分成東南片、西南片、西北片和東北片4個片區(qū)，則無論節(jié)假日還是平常日，和五年前相比，各個片區(qū)人流都有顯著增加，個別地區(qū)冷清的現(xiàn)象已不存在。由東向西的客流量明顯增加。以金光華購物廣場為集中點的東南片區(qū)客流最為集中。

　　五、街區(qū)總體評價

　?。ㄒ唬┩ㄟ^多年的打造和培育，人民南街區(qū)整潔大氣，時尚而優(yōu)雅，充滿生機。街區(qū)成功實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)化、功能升級，激發(fā)城市活力，全面提升街區(qū)的品質(zhì)、品位和市場價值。

　?。ǘ┙謪^(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展迅猛，樓宇經(jīng)濟特征明顯，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，商業(yè)聚集效應明顯增強，消費旺區(qū)地位得以鞏固和提升。單位土地面積產(chǎn)出GDP高，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應強。

　?。ㄈ┙謪^(qū)交通便利，多條公交線、地鐵線貫穿街區(qū)。連廊使用效能得到發(fā)揮，三級停車導航系統(tǒng)順利疏導從四面八方來的車輛。發(fā)達的交通網(wǎng)絡，便利的街區(qū)微循環(huán)，進一步擴大街區(qū)的輻射范圍，增強街區(qū)的影響力。

　　（四）街區(qū)客流快速增長，中高端消費格局基本形成，高端消費增加較快，和一街之隔的東門商業(yè)步行街在消費檔次上有明顯區(qū)別。消費者對購物環(huán)境普遍滿意。

　　六、存在問題及建議

　?。ㄒ唬┻M一步發(fā)揮復合型街區(qū)的優(yōu)勢

　　在羅湖建設國際消費中心過程中，人民南可以發(fā)揮其不可復制的樓宇經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟、區(qū)域性消費特征明顯的優(yōu)勢。依托其強大的生產(chǎn)性服務功能，通過物流、人流、資金流、信息流的緊密結(jié)合,為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供聯(lián)動和支持；依托口岸經(jīng)濟中涉外性、關(guān)聯(lián)性、專業(yè)性企業(yè)多的特點，為轄區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到外引內(nèi)聯(lián)的作用；依托區(qū)域性消費中心的功能，起到消費窗口展示的作用，吸引通關(guān)的上億人流到羅湖消費。

　?。ǘ┰黾痈咂焚|(zhì)寫字樓

　　調(diào)查顯示，目前人民南街區(qū)的商業(yè)樓宇出現(xiàn)越高檔的樓宇出租率越高，越低檔的樓宇出租率越低的現(xiàn)象。這說明人民南現(xiàn)有的一些殘舊的樓宇不能滿足樓宇經(jīng)濟向中高端發(fā)展的需求。人民南現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展有比較好的基礎，羅湖要承接中國香港高端服務業(yè)的輻射和轉(zhuǎn)移，人民南是個很好的區(qū)域。要引鳳必先筑巢，人民南可對現(xiàn)有樓宇進行改造升級，完善物業(yè)設施，提升街區(qū)寫字樓的品質(zhì)。

　?。ㄈ娀謪^(qū)一站式購物功能

　　消費者調(diào)查顯示，以購物、就餐、娛樂一條龍消費的消費者比重增加最快，說明人民南一站式購物功能對消費者吸引力很強。目前，街區(qū)內(nèi)多功能消費特征最明顯的是金光華，其它區(qū)域的消費內(nèi)容相對單一。建議加大街區(qū)大型休閑項目和高檔時尚品牌旗艦店的引進，進一步強化街區(qū)一站式購物功能。

　?。ㄋ模┩晟平謪^(qū)設施、優(yōu)化環(huán)境

　　通過訪談，消費者、商戶、物管代表針對街區(qū)當前存在的問題提出了以下建議：一是街區(qū)商業(yè)活動特色要更鮮明、主題更突出，相關(guān)活動應常態(tài)化、固定化，并加大宣傳力度。二是連廊的燈光應更明亮、璀璨，所有的連廊都能遮風擋雨，不要間斷；增設連廊指示牌；增加連廊作為街區(qū)一景的展示功能。三是加強對違章停車的管理，使道路更加暢通。四是提高街區(qū)綠化面積，增加休閑設施，盡快增設高流量的WIFI免費網(wǎng)絡系統(tǒng)等。