《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已于2018年10月30日經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民政府七屆五十五次常務(wù)會(huì)審議通過，并于2018年11月14日由深圳市羅湖區(qū)人民政府以規(guī)范性文件形式發(fā)布，自2018年12月14日起施行。《辦法》的頒布實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)城市更新管理工作，不斷提升和完善城市更新管理質(zhì)量和水平，實(shí)現(xiàn)城市更新與功能提升、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民生改善、安全生產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，打造宜居宜業(yè)城區(qū)具有積極意義。

　　一、《辦法》全面修訂的背景及必要性

　?。ㄒ唬┞鋵?shí)、銜接我市新出臺(tái)的城市更新政策的需要

　　羅湖區(qū)是我市首個(gè)城市更新工作改革試點(diǎn)，《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法（試行）》（羅府規(guī)〔2017〕2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法（試行）》）是我區(qū)更新工作機(jī)制改革創(chuàng)新的產(chǎn)物，確定了羅湖區(qū)更新工作的基本體制，保障了羅湖區(qū)城市更新各項(xiàng)工作的順利開展。但是，隨著城市更新改革各項(xiàng)工作的推進(jìn)以及市政府和規(guī)劃國(guó)土主管部門一系列新政的出臺(tái)，《辦法（試行）》需要通過修訂，落實(shí)、銜接市層面新出臺(tái)的政策要求。

　?。ǘ┴瀼芈鋵?shí)區(qū)委區(qū)政府關(guān)于城市更新相關(guān)工作部署的需要

　　隨著全區(qū)城市更新各項(xiàng)審批管理工作的推進(jìn)，實(shí)際工作中不斷碰到新的問題、遇到新的挑戰(zhàn)。為此，區(qū)委區(qū)政府通過區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)等形式對(duì)全區(qū)更新審批、管理機(jī)制提出了工作要求及指示，亟需通過修訂《辦法（試行）》予以落實(shí)，從而更好地指導(dǎo)全區(qū)更新審批管理工作。

　?。ㄈ┙鉀Q審批管理中發(fā)現(xiàn)的問題的需要

　　隨著城市更新工作的推進(jìn)，城市更新主管部門及相關(guān)職能部門在開展城市更新審批管理工作過程中，發(fā)現(xiàn)《辦法（試行）》部分規(guī)定存在不完善、操作性不強(qiáng)或部分內(nèi)容缺失等情況，需要通過修訂予以完善。

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)更新統(tǒng)籌的需要

　　自2009年我市實(shí)施城市更新制度以來，“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”一直是推進(jìn)更新工作的理念。經(jīng)過近十年的發(fā)展，城市更新工作取得了顯著的成效，但也暴露了越來越多的問題：如何消除由于市場(chǎng)主體過分逐利給更新工作帶來的負(fù)面影響？如何在更新中更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益？如何通過更新落實(shí)政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)？如何通過提高城市更新的整體品質(zhì)，推動(dòng)城區(qū)的高水平發(fā)展？羅湖區(qū)作為我市更新改革工作的先行先試區(qū)，對(duì)這些問題更為重視，亟需通過強(qiáng)化政府引導(dǎo)，加強(qiáng)更新統(tǒng)籌予以解決，相關(guān)制度同樣有必要通過修訂《辦法（試行）》來建立和明確。

　?。ㄎ澹┙梃b各區(qū)先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)的需要

　　2016年10月全市進(jìn)一步推進(jìn)城市更新領(lǐng)域強(qiáng)區(qū)放權(quán)改革后，各區(qū)相繼結(jié)合轄區(qū)特點(diǎn)陸續(xù)出臺(tái)了實(shí)施辦法，其中不乏工作亮點(diǎn)。通過全面修訂《辦法（試行）》，有利于借鑒各區(qū)好的工作機(jī)制，進(jìn)一步完善我區(qū)城市更新的各項(xiàng)制度，優(yōu)化我區(qū)城市更新審批、管理、實(shí)施等各項(xiàng)政策。

　　二、《辦法》的主要內(nèi)容解讀

　　在總體結(jié)構(gòu)上，本次修改增加了第二章“更新統(tǒng)籌”、第十章“項(xiàng)目清理”，將原來的“實(shí)施主體確認(rèn)與用地手續(xù)審批”一章拆分為“實(shí)施主體確認(rèn)”及“用地審批”兩章，將原來的“項(xiàng)目監(jiān)管”一章提前至“實(shí)施主體確認(rèn)”及“用地審批”之間，辦法從原來的八章四十七條增加至十一章六十八條。

　　第一章一般規(guī)定：包括立法目的、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及成員單位職能、技術(shù)支持、并聯(lián)審批、風(fēng)險(xiǎn)防范等內(nèi)容。

　　第二章更新統(tǒng)籌：包括規(guī)劃體系建立、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)空間庫及供需平臺(tái)建立、優(yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要求等內(nèi)容。

　　第三章更新單元計(jì)劃與規(guī)劃審批：包括計(jì)劃與規(guī)劃的申報(bào)及審批、意愿公示、城中村改造前期管理、公共空間與公共藝術(shù)作品規(guī)劃建設(shè)管理、容積率審查、公共服務(wù)設(shè)施落實(shí)要求、規(guī)劃修改調(diào)整審批機(jī)制等內(nèi)容。

　　第四章土地、建筑物信息核查：包括土地與建筑物核查申請(qǐng)條件及材料、舊屋村范圍認(rèn)定和歷史用地處置等內(nèi)容。

　　第五章實(shí)施主體確認(rèn)：包括城市更新單元實(shí)施方案的制定、備案及監(jiān)督落實(shí)、權(quán)利主體公示及異議處理、禁止轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)材料及條件、區(qū)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的協(xié)同建設(shè)管理機(jī)制等內(nèi)容。

　　第六章項(xiàng)目監(jiān)管：包括產(chǎn)業(yè)監(jiān)管及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議、人才保障房監(jiān)管協(xié)議、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管保證等內(nèi)容。

　　第七章建筑物拆除與用地審批：包括搬遷時(shí)間、拆除備案及監(jiān)管、建筑廢棄物及利用、用地審批、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)出讓、地價(jià)計(jì)收等內(nèi)容。

　　第八章建設(shè)工程規(guī)劃與施工許可：包括建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)核查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)資金到位情況檢查等內(nèi)容。

　　第九章項(xiàng)目驗(yàn)收：包括建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等內(nèi)容。

　　第十章項(xiàng)目清理：包括計(jì)劃清理?xiàng)l件、清理流程、后續(xù)處置措施、例外情形等內(nèi)容。

　　第十一章附則：包括測(cè)繪單位資質(zhì)要求、申請(qǐng)材料合法性要求、不良行為處理、“黑名單”機(jī)制、依法履職要求、未盡事宜規(guī)定、施行時(shí)間等內(nèi)容。

　　三、《辦法》的特色亮點(diǎn)

　?。ㄒ唬┟鞔_了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策職能及成員單位的職責(zé)范圍。

　　《辦法》第二條以列舉的形式明確了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策職能，包括：（一）負(fù)責(zé)審議全區(qū)城市更新發(fā)展戰(zhàn)略與策略、片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、城市更新五年規(guī)劃；（二）負(fù)責(zé)審議城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃，需報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的城市更新單元規(guī)劃修改及調(diào)整；（三）負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目建設(shè)用地審批；（四）負(fù)責(zé)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告審批；（五）負(fù)責(zé)審定城市更新項(xiàng)目中涉及復(fù)雜疑難問題處置方案及其他需要由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審定的重要事項(xiàng)。

　　《辦法》第四條全面梳理并進(jìn)一步明確了各成員單位涉及城市更新工作的具體職能，需要重點(diǎn)說明的有以下幾方面：

　　1.構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管的分工及協(xié)同機(jī)制。

　　首先，明確由區(qū)發(fā)改局牽頭，區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局、區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)投資推廣局參與或配合，編制全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；區(qū)發(fā)改局牽頭建設(shè)和維護(hù)城市更新產(chǎn)業(yè)空間庫及產(chǎn)業(yè)空間供需平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目信息，匯總區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)用房需求，形成年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求清單。其次，明確由區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局、區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)投資推廣局負(fù)責(zé)依職能組織審查城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案、產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃并出具審查意見；負(fù)責(zé)擬訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案、簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議并進(jìn)行后續(xù)監(jiān)管；負(fù)責(zé)制定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售方案，指導(dǎo)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售、運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管，對(duì)擬入駐企業(yè)進(jìn)行評(píng)估監(jiān)管等。

　　2.明確了城市更新項(xiàng)目移交政府物業(yè)的管理分工及配合機(jī)制。

　　確定由區(qū)物業(yè)辦負(fù)責(zé)全區(qū)城市更新項(xiàng)目移交區(qū)政府物業(yè)的臺(tái)賬建立；區(qū)物業(yè)辦根據(jù)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門的意見，負(fù)責(zé)開展城市更新項(xiàng)目中移交區(qū)政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的接收和租售工作，并根據(jù)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門制定的租售方案辦理租售手續(xù)。

　　3.建立了政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與城市更新項(xiàng)目同步建設(shè)的協(xié)同工作機(jī)制。

　　《辦法》專門構(gòu)建了區(qū)政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌建設(shè)機(jī)制，并將城市更新單元規(guī)劃方案涉及的位于單元范圍以外的市政、交通、公共配套設(shè)施升級(jí)改造或新建項(xiàng)目均納入統(tǒng)籌建設(shè)范圍，規(guī)定由區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)對(duì)城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃方案涉及的由區(qū)政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃實(shí)施策略提出意見和建議，并在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)后牽頭落實(shí)相關(guān)建設(shè)事宜。同時(shí)，《辦法》第三十七條規(guī)定，區(qū)城市更新局應(yīng)在城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)及項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議簽訂后，將城市更新單元規(guī)劃批復(fù)、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議及上述設(shè)施建設(shè)清單抄送區(qū)發(fā)改局及相關(guān)職能部門。通過前述設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施的目的。

　　4.理順了對(duì)違法拆除行為的管理分工。

　　區(qū)住房建設(shè)局負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目建筑物拆除方案?jìng)浒福?duì)拆除及建設(shè)工程進(jìn)行安全管理；區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局負(fù)責(zé)開展城市更新項(xiàng)目日常巡查；相關(guān)職能部門及轄區(qū)街道辦事處發(fā)現(xiàn)違法拆除情況的，及時(shí)告知區(qū)住房建設(shè)局依法進(jìn)行處理。

　　5.合理調(diào)整并進(jìn)一步細(xì)化了轄區(qū)街道辦的職能。

　　將原來要求各轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)申報(bào)更新單元的必要性、更新單元范圍、擬拆除范圍的合理性“進(jìn)行評(píng)估”修改為“研提意見”；另根據(jù)事權(quán)下放后的職責(zé)逐級(jí)下沉情況，結(jié)合街道辦的職能文件，明確由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)組織城市更新單元意愿公示、權(quán)利主體公示、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、城市更新單元實(shí)施方案制定等工作；負(fù)責(zé)辦理原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位集體資產(chǎn)參與城市更新、城中村更新項(xiàng)目合作方選定等重大事項(xiàng)的審查備案并報(bào)區(qū)財(cái)政局（集資辦）備案，負(fù)責(zé)按照屬地管理原則開展安全生產(chǎn)巡查工作，及時(shí)制止、清理企業(yè)違規(guī)進(jìn)駐舊住宅區(qū)、城中村從事城市更新活動(dòng)的行為等。

　?。ǘ?gòu)建并優(yōu)化了城市更新規(guī)劃體系

　　《辦法》第八條明確要求在城市總體規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃框架下，建立以市、區(qū)城市更新五年規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、各相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，通過城市更新單元規(guī)劃予以落實(shí)的高品質(zhì)、高效率的規(guī)劃體系。

　　《辦法》第九條規(guī)定區(qū)政府城市更新五年規(guī)劃重點(diǎn)在于明確規(guī)劃期間城市更新的目標(biāo)和方向，各類型城市更新范圍，指導(dǎo)全區(qū)城市更新工作；片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃旨在統(tǒng)籌較大范圍規(guī)劃片區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、市政交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)及住房保障空間等內(nèi)容，整合零散地塊及貢獻(xiàn)用地，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體開發(fā)并形成規(guī)?；恼畠?chǔ)備用地；而公共配套、市政交通、產(chǎn)業(yè)及住房保障等發(fā)展規(guī)劃則為城市更新落實(shí)公共利益及產(chǎn)業(yè)空間等方面提供相應(yīng)的專項(xiàng)規(guī)劃依據(jù)。城市更新單元計(jì)劃及規(guī)劃應(yīng)與經(jīng)審定的上述規(guī)劃相銜接。

　?。ㄈ┙⒘顺鞘懈马?xiàng)目?jī)?yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制

　　為更好、更快地落實(shí)羅湖區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，《辦法》第十二條規(guī)定區(qū)城市更新局應(yīng)建立城市更新項(xiàng)目?jī)?yōu)先推進(jìn)及負(fù)面監(jiān)管工作機(jī)制。對(duì)落實(shí)市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等對(duì)城區(qū)發(fā)展具有重大意義的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推進(jìn)。對(duì)更新方向與市區(qū)兩級(jí)規(guī)劃嚴(yán)重不符、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ拖?、不能滿足公共配套需求等對(duì)城區(qū)發(fā)展不利的項(xiàng)目，不予納入城市更新單元計(jì)劃。

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)防控城市更新項(xiàng)目信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)

　　在城市更新工作推進(jìn)過程中出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)問題，大多集中在舊住宅區(qū)、城中村項(xiàng)目，主要誘發(fā)原因有兩方面：一是企業(yè)為快速推進(jìn)項(xiàng)目，一般采取邊簽協(xié)議邊搬遷的推進(jìn)方式，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目產(chǎn)生了不可逆轉(zhuǎn)性，如項(xiàng)目長(zhǎng)期未完成100%的簽約，將導(dǎo)致已搬離的業(yè)主長(zhǎng)期無法回遷，影響社會(huì)穩(wěn)定。二是城市更新項(xiàng)目中無合法權(quán)屬證明的永久建筑物的補(bǔ)償爭(zhēng)議問題也容易引發(fā)糾紛。由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，相關(guān)爭(zhēng)議壓力最終傳導(dǎo)致行政審批環(huán)節(jié)，導(dǎo)致行政審批風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　為解決上述問題，必須強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目前期的引導(dǎo)、管控，才能預(yù)防、化解后期出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，《辦法》在中共深圳市委維穩(wěn)辦2013年印發(fā)的《關(guān)于對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的通知》（深維穩(wěn)辦通[2013]8號(hào)）等規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)踐情況建立了全方位的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)控機(jī)制，加強(qiáng)了對(duì)城市更新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控力度，避免因城市更新引發(fā)新的社會(huì)矛盾。具體有以下五方面的內(nèi)容：

　　1.《辦法》第十三條規(guī)定，舊住宅區(qū)、出現(xiàn)信訪訴訟或者實(shí)際情況需要的更新項(xiàng)目應(yīng)開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告必須包括拆除范圍內(nèi)的全部建筑物搬遷補(bǔ)償對(duì)象、現(xiàn)狀建筑物用途、數(shù)量及建筑面積等調(diào)查內(nèi)容?！掇k法》第十三條結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建了城市更新項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的工作要點(diǎn)及流程。

　　2.《辦法》第二十一條規(guī)定，城中村項(xiàng)目申請(qǐng)參與城市更新，必須先行提交包含擬拆除范圍內(nèi)全部建筑物搬遷補(bǔ)償對(duì)象、現(xiàn)狀建筑物用途、數(shù)量及建筑面積等普查數(shù)據(jù)材料并經(jīng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審議同意后，方可啟動(dòng)城市更新前期活動(dòng)。

　　3.《辦法》第三十二條規(guī)定，實(shí)施主體申請(qǐng)人應(yīng)就城市更新單元項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)所有的權(quán)利主體向轄區(qū)街道辦事處申請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及羅湖區(qū)電子政務(wù)網(wǎng)上公示。轄區(qū)街道辦事處可針對(duì)異議處理情況要求項(xiàng)目開 展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。

　　4.《辦法》第四十四條第一款規(guī)定，屬于舊住宅區(qū)（含混雜零散舊住宅區(qū)）、城中村拆除重建類的城市更新項(xiàng)目，市場(chǎng)主體在取得實(shí)施主體確認(rèn)文件及簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議之前，不得啟動(dòng)搬遷。

　　5.《辦法》第四十四條第二款規(guī)定，房屋拆除前實(shí)施主體必須先到區(qū)住房建設(shè)局辦理拆除備案手續(xù)。

　?。ㄎ澹﹪?yán)格監(jiān)管項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

　　按照我市實(shí)施細(xì)則的要求，規(guī)劃批準(zhǔn)后區(qū)政府需組織制定城市更新單元的實(shí)施方案，結(jié)合“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”后事權(quán)逐級(jí)下沉的實(shí)際情況，《辦法》首先在第三十一條規(guī)定了城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，轄區(qū)街道辦事處應(yīng)按照已批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃，組織制定城市更新單元實(shí)施方案，并監(jiān)督實(shí)施方案的落實(shí)。轄區(qū)街道辦事處應(yīng)將城市更新單元實(shí)施方案及時(shí)報(bào)送區(qū)城市更新局備案，并定期報(bào)送實(shí)施方案的落實(shí)情況。第二，為有效監(jiān)管實(shí)施主體按時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目，《辦法》第四十條還規(guī)定了項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中要明確規(guī)定城市更新項(xiàng)目建設(shè)具體進(jìn)度要求，“對(duì)未按項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定的進(jìn)度實(shí)施的，需支付相應(yīng)的違約金”。第三，為保證實(shí)施主體具有按時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)能力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第八條、《建筑工程施工許可管理辦法》（住建部令18號(hào)2014年10月25日起施行）第四條的相關(guān)規(guī)定，“建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)”屬于施工許可條件之一。2018年6月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，為順應(yīng)企業(yè)和群眾呼聲，全面清理各類證明事項(xiàng)，將于年底前先行取消申請(qǐng)施工許可證時(shí)需提交的資金到位證明等一批證明事項(xiàng)。對(duì)法律法規(guī)有規(guī)定，但可通過法定證照、書面告知承諾、政府部門間核查等涵蓋或替代的證明事項(xiàng)，依托信息共享和信用體系予以取消。經(jīng)綜合考慮，《辦法》第五十四條規(guī)定實(shí)施主體應(yīng)向區(qū)住房建設(shè)局書面承諾建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，再提交相關(guān)材料申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可。區(qū)住房建設(shè)局在《建設(shè)工程施工許可證》核發(fā)后30日內(nèi)對(duì)實(shí)施主體承諾的建設(shè)資金到位情況進(jìn)行檢查，實(shí)施主體未履行承諾的，區(qū)住房建設(shè)局應(yīng)依法進(jìn)行處理；相關(guān)失信行為按照《辦法》第六十四條規(guī)定列入行業(yè)失信“黑名單”。

　　(六)完善了權(quán)利主體公示及異議處理環(huán)節(jié)

　　實(shí)施主體確認(rèn)是推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的核心環(huán)節(jié)，錯(cuò)綜復(fù)雜的土地及建筑物權(quán)屬爭(zhēng)議往往集中在此并極易經(jīng)此環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)化為行政審批風(fēng)險(xiǎn)。我市現(xiàn)行更新政策并未將建筑物確權(quán)作為開展城市更新項(xiàng)目的前提要件，在實(shí)際操作中，對(duì)無合法權(quán)屬證明或未完善手續(xù)的建筑物的搬遷補(bǔ)償對(duì)象如何認(rèn)定的問題是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也是觸發(fā)行政審批風(fēng)險(xiǎn)的主要隱患。尤其是城中村項(xiàng)目，拆除范圍內(nèi)大多為未辦理過確權(quán)手續(xù)的歷史遺留違法建筑，個(gè)別原村民或其他第三方與股份公司的意見存在爭(zhēng)議時(shí)容易產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)。為提前發(fā)現(xiàn)問題、解決糾紛，因此，極有必要在實(shí)施主體確認(rèn)之前先由轄區(qū)街道辦事處通過公示查明拆除范圍內(nèi)權(quán)利主體的情況，以最大限度地降低影響項(xiàng)目推進(jìn)的阻力。為此，《辦法》第三十二條第一、二款規(guī)定：實(shí)施主體申請(qǐng)人應(yīng)就城市更新單元項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)所有的權(quán)利主體向轄區(qū)街道辦事處申請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及羅湖區(qū)電子政務(wù)網(wǎng)上公示，公示時(shí)間不少于7日。公示期滿后無異議的，轄區(qū)街道辦事處直接出具公示無異議意見。公示存在異議的，轄區(qū)街道辦事處應(yīng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)；有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)不成立的，由轄區(qū)街道辦事處出具異議不成立意見；有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)成立或者暫時(shí)無法確定的，轄區(qū)街道辦事處應(yīng)組織實(shí)施主體申請(qǐng)人開展異議處理工作，異議處理完畢的，轄區(qū)街道辦事處出具異議處理完畢意見。

　　對(duì)于城中村拆除范圍內(nèi)的永久建筑物，依據(jù)《土地管理法》第八條規(guī)定的“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”，以及第十條規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”等規(guī)定，結(jié)合我市《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（2009年5月21日市人大常委會(huì)通過）及其《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點(diǎn)實(shí)施辦法》（市政府常務(wù)會(huì)議審議通過2014年4月1日起施行）的相關(guān)規(guī)定，“街道辦事處負(fù)責(zé)歷史遺留違法建筑處理的初審，對(duì)歷史遺留違法建筑進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí)，申報(bào)人應(yīng)當(dāng)向街道辦事處提供申報(bào)人與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位共同出具的承諾書，承諾與歷史遺留違法建筑有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已自行理清、自行承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位出具的承諾書及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的處理，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市集體資產(chǎn)處分決策程序的有關(guān)規(guī)定和股份合作公司章程，經(jīng)股份合作公司股東大會(huì)或者股東代表大會(huì)表決確認(rèn)”?？梢钥闯?，我市對(duì)于城中村歷史遺留違法建筑的處置，主要依據(jù)之一即為原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的認(rèn)定意見，同時(shí)結(jié)合街道辦事處對(duì)相關(guān)情況的核查結(jié)果予以認(rèn)定，這與《土地管理法》的精神也是相符的，即股份公司作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)對(duì)集體所有土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理，有義務(wù)說明并理清集體所有土地中的經(jīng)濟(jì)利益糾紛。在上述規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合轄區(qū)街道辦事處對(duì)信訪等社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)控職責(zé)，《辦法》第三十二條第三、四款規(guī)定“城中村改造項(xiàng)目公示有異議的，轄區(qū)街道辦事處應(yīng)組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)不成立或處理完畢的，轄區(qū)街道辦事處與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)分別出具異議不成立或異議處理完畢的意見。異議處理過程中，轄區(qū)街道辦事處可視情況要求該項(xiàng)目開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作”。

　?。ㄆ撸┞鋵?shí)了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃構(gòu)建產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制

　　在借鑒我市工業(yè)樓宇流轉(zhuǎn)監(jiān)管制度及《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，《辦法》第三十八條第二款規(guī)定“區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門可在產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案中對(duì)更新后形成的用于產(chǎn)業(yè)的建筑用房受讓人、承租人資格進(jìn)行限定；更新后上述建筑用房需要轉(zhuǎn)讓、租賃的，受讓人或承租人必須符合監(jiān)管協(xié)議約定的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并取得區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門的同意。實(shí)際進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不符合產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃要求的，可以采取要求實(shí)施主體承擔(dān)違約責(zé)任、取消相關(guān)優(yōu)惠政策、回購部分用房等監(jiān)管措施。產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案的內(nèi)容應(yīng)在產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議中進(jìn)行約定”，以確保產(chǎn)業(yè)建筑用房的受讓人或承租人符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的目標(biāo)。

　?。ò耍┖侠頂U(kuò)大了監(jiān)管保證范圍，增加了監(jiān)管保證形式。

　　借鑒其他區(qū)做法，除回遷安置物業(yè)以外，《辦法》第四十一條第一款將應(yīng)由實(shí)施主體建成并無償移交的房建類城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、產(chǎn)權(quán)歸政府的人才和保障性住房也作為監(jiān)管保證對(duì)象，監(jiān)管保證金額從每平方米人民幣2000元增加至3000元；同時(shí)，根據(jù)社會(huì)公眾提出的建議，參考省國(guó)土資源廳的監(jiān)管協(xié)議文本，除現(xiàn)金以外，《辦法》第四十一條第三款規(guī)定銀行保函可作為另一種監(jiān)管保證形式，保函應(yīng)不可撤銷、無條件的見索即付，保函到期前60日，實(shí)施主體必須提供后續(xù)銀行保函，未能提供的，區(qū)城市更新局有權(quán)在保函期限屆滿前30日內(nèi)向出具保函的銀行提取全部保證金。

　?。ň牛┰O(shè)立了項(xiàng)目倒賣監(jiān)管制度

　　為嚴(yán)禁城市更新項(xiàng)目在確認(rèn)實(shí)施主體后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式炒賣城市更新項(xiàng)目，擾亂城市更新秩序，確保城市更新項(xiàng)目品質(zhì)?！掇k法》第三十三條第二款規(guī)定“自確認(rèn)實(shí)施主體之日起至工程竣工驗(yàn)收之日止，城市更新項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓”。為確保該條款的約束力，《辦法》第四十條規(guī)定，實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)載明城市更新項(xiàng)目自確認(rèn)實(shí)施主體之日起至工程竣工驗(yàn)收之日止不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的約束性條款及違約責(zé)任。同時(shí)，考慮到對(duì)于股權(quán)變更的限制時(shí)間段為實(shí)施主體確認(rèn)后至工程竣工驗(yàn)收止，企業(yè)在實(shí)施主體確認(rèn)后已完成了最為困難的100%簽約工作，基本不存在客觀上難以實(shí)施的情況，為避免企業(yè)在實(shí)施主體確認(rèn)之后以資金困難為由通過股權(quán)變更的形式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，《辦法》第三十三條第一款規(guī)定“申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)前，實(shí)施主體申請(qǐng)人應(yīng)保證自身財(cái)務(wù)狀況足以支撐城市更新項(xiàng)目按時(shí)實(shí)施”，盡到政府對(duì)企業(yè)充分提醒的義務(wù)。

　?。ㄊ┩晟屏擞?jì)劃清理制度及后續(xù)處置措施

　　因《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》中僅規(guī)定各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對(duì)城市更新計(jì)劃進(jìn)行清理，具有規(guī)定情形的“可”按程序調(diào)出計(jì)劃，但未在操作層面明確“可”調(diào)出計(jì)劃的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)，也未提及計(jì)劃清理后的相關(guān)后續(xù)處置措施。因此《辦法》中專門新增了“項(xiàng)目清理”章節(jié)，結(jié)合社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況細(xì)化了項(xiàng)目清理的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的后續(xù)處置措施，對(duì)項(xiàng)目清理進(jìn)行了較詳細(xì)的制度構(gòu)建。具體有如下幾方面的規(guī)定：

　　1.《辦法》第五十七條規(guī)定可調(diào)出計(jì)劃的項(xiàng)目需基于非政府原因，計(jì)劃調(diào)出情形與《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》表述保持一致，但結(jié)合社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)情況對(duì)單一或多個(gè)權(quán)利主體的調(diào)出情形進(jìn)行了細(xì)化，分別設(shè)置了清理?xiàng)l件。更新前為多個(gè)權(quán)利主體的，由于項(xiàng)目清理會(huì)涉及復(fù)雜的搬遷協(xié)議清理問題，可能會(huì)觸發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，因而該類項(xiàng)目的清理，必須以社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果作為前提。

　　2.《辦法》第五十七條第二款明確規(guī)定項(xiàng)目被調(diào)出計(jì)劃的，申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w應(yīng)自行理清與產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)與法律關(guān)系。

　　3.從保護(hù)多數(shù)權(quán)利主體回遷權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定角度出發(fā)，《辦法》第五十八條規(guī)定，“更新前為多個(gè)權(quán)利主體的項(xiàng)目，自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)且經(jīng)評(píng)估調(diào)出計(jì)劃可能引發(fā)重大維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)的情形”，可不予調(diào)出計(jì)劃。但為避免出現(xiàn)企業(yè)違規(guī)卻不需付出成本的不合理現(xiàn)象，《辦法》通過協(xié)議約定增加無償貢獻(xiàn)面積的形式，要求企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，實(shí)現(xiàn)督促企業(yè)依法依規(guī)按時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目的立法目的?！掇k法》第五十八條規(guī)定此類情形下，實(shí)施主體應(yīng)與區(qū)城市更新局簽訂《項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議》，約定在總建筑量不變的情況下，無償增加不低于項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積2%的用房，作為人才住房和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型人才公寓等用房或其他公共配套。

　　4.鑒于已列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目涉及眾多業(yè)主利益，不適宜進(jìn)行清理，因而《辦法》第六十一條明確該類情形不適用本章規(guī)定。

　　（十一）關(guān)于與市級(jí)重要政策的銜接問題

　　考慮到市級(jí)最近出臺(tái)的新政較多，為使我區(qū)城市更新實(shí)施辦法與市級(jí)政策保持一致且同時(shí)兼顧規(guī)范性文件的穩(wěn)定性，《辦法》一方面不再重復(fù)規(guī)定相關(guān)事項(xiàng)的辦理時(shí)限，實(shí)踐中將嚴(yán)格遵照廣東省網(wǎng)上辦事大廳的“政務(wù)公開”及市級(jí)政策規(guī)定的時(shí)限開展審批工作，若省、市規(guī)定的辦理時(shí)限變更的，本區(qū)相應(yīng)審批時(shí)限將在網(wǎng)上辦理系統(tǒng)中同步變更，與上級(jí)規(guī)定實(shí)時(shí)銜接。另外，《辦法》還在附則中規(guī)定了“本辦法依據(jù)或參照的相關(guān)規(guī)定修改、變更或廢止的，按其修改、變更或另行制定的新規(guī)執(zhí)行。未盡事宜按我市有關(guān)規(guī)定辦理”的條款，盡量避免因上位法變動(dòng)導(dǎo)致區(qū)級(jí)文件頻繁修改。