羅府函〔2021〕44號

　　《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》已于2021年2月2日在項目房屋征收范圍內(nèi)、羅湖政府在線網(wǎng)站公布并征求公眾意見，征求意見期自2021年2月2日起至2021年3月3日止。

　　在征求意見期間，共收到14戶房屋權(quán)利人、1名社會公眾以書面方式或電子郵件方式反饋的有效意見，相關(guān)意見及答復情況詳見《<清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）>反饋意見匯總及回復情況說明》(附件1)。

　　現(xiàn)征求意見期已屆滿，根據(jù)相關(guān)意見及規(guī)定，已對補償方案進行了修訂，詳見《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案》（附件2）。

　　特此通告。

　　附件：1.《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》反饋意見匯總及回復情況說明

　　　　   2.清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案

深圳市羅湖區(qū)人民政府

2021年3月25日

　　附件1

《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》反饋意見匯總及回復情況說明

　　《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》（以下簡稱“補償方案（征求意見稿）”）征求意見期限已滿，現(xiàn)將房屋權(quán)利人和社會公眾反饋的有效意見進行匯總，回復如下：

　　意見1：房屋權(quán)利人郭某生、鄧某海、殷某軍、韓某珍、劉某保、潘某奇、黃某彬、陳某女、鮮某9人提出四季青綜合樓不屬于清水河片區(qū)，不同意加入棚改的問題。

　　回復：此意見與補償方案（征求意見稿）內(nèi)容無關(guān)。清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目范圍在《關(guān)于羅湖區(qū)清水河街道清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃的公告》中已明確。

　　意見2：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出的關(guān)于本項目是否符合公共利益、公開“四規(guī)劃一計劃”、征收范圍確定問題。

　　回復：此意見與補償方案（征求意見稿）內(nèi)容無關(guān)。被征收人可以通過羅湖政府在線網(wǎng)站及房屋征收范圍內(nèi)所公示的材料了解本次房屋征收的相關(guān)信息。

　　意見3：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出貨幣補償標準應(yīng)提供評估價格或房屋征收補償基準價格供被征收人選擇的問題。

　　回復：已對補償方案（征求意見稿）第八條的內(nèi)容進行了修訂。

　　意見4：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出的關(guān)于房屋征收的產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)加大調(diào)換房屋面積比例、按照《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定獎勵增購面積的問題。

　　回復：《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號，以下簡稱“292號令”）第二十五條規(guī)定，住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行征收補償?shù)?產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積超過被征收房屋套內(nèi)建筑面積的,超出面積部分以市場評估價結(jié)算差價。補償方案（征求意見稿）第九條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按證載建筑面積1:1.2或套內(nèi)建筑面積1:1，能實現(xiàn)被征收房屋與置換后房屋的使用面積一致的目的，保障被征收人的權(quán)益?！渡钲谑辛_湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法(試行)》適用于我區(qū)棚戶區(qū)改造相關(guān)工作，292號令適用于我市房屋征收相關(guān)工作。目前只有棚改政策規(guī)定獎勵增購面積，房屋征收不適用。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及292號令的相關(guān)規(guī)定，房屋征收的法定補償項目不包含額外增購建筑面積的獎勵。

　　意見5：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出明確安置房相關(guān)信息的問題。

　　回復：《關(guān)于羅湖區(qū)清水河街道清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃的公告》以及補償方案（征求意見稿）第十二條、第十三條、第十四條規(guī)定，已告知安置房的建設(shè)區(qū)位、數(shù)量、套型面積等概況。

　　意見6：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出提高室內(nèi)自行裝修裝飾補償標準或者按評估確定問題。

　　回復：對于被征收房屋（含擅改經(jīng)營性用途的住宅、商業(yè)房屋）室內(nèi)自行裝修裝飾的補償，按被征收房屋建筑面積800元/平方米標準補償。根據(jù)292號令第三十二條及補償方案（征求意見稿）第十八條規(guī)定，被征收人有異議的，被征收人提出評估申請后，按照評估確定的重置成新價給予補償，無論評估結(jié)果高于或低于800元/平方米，均以評估結(jié)果為標準進行補償。

　　意見7：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出明確過渡期內(nèi)臨時安置費補償具體標準問題。

　　回復：根據(jù)292號令附件《深圳市房屋征收補償規(guī)則》第三部分及補償方案（征求意見稿）第二十條規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排過渡期的周轉(zhuǎn)房，過渡期內(nèi)的臨時安置費以被征收房屋的建筑面積計算，參照同類房屋市場租金按期支付臨時安置費，市場租金由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。

　　意見8：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出明確各類評估標準問題。

　　回復：補償方案（征求意見稿）第七、八、十、十五、十八至十九、二十三條等已充分考慮該訴求。

　　意見9：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出按照更大的實測面積進行補償問題。

　　回復：根據(jù)292號令第二十七條及補償方案（征求意見稿）第十一條規(guī)定，被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準；但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

　　意見10：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出的聽證申請問題。

　　回復：根據(jù)292號令第十六條規(guī)定，房屋征收范圍內(nèi)占房屋總建筑面積1/2以上且占房屋總所有權(quán)人數(shù)1/2以上的房屋所有權(quán)人認為征收補償方案不符合《條例》、本辦法規(guī)定的，轄區(qū)政府應(yīng)當組織房屋所有權(quán)人和公眾代表，按照本市行政聽證有關(guān)規(guī)定組織召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。計算房屋所有權(quán)人數(shù)時，房屋共同共有或者按份共有的全體共有人按一個所有權(quán)人計算。因此，不符合召開聽證會的條件。

　　意見11：房屋權(quán)利人黃某、劉某、肖某、陳某、陳某濤5人提出四個地塊回遷至同一地塊后補償標準相同的問題。

　　回復：補償標準系根據(jù)292 號令法定補償項目和標準制定。

　　意見12：社會公眾王某雄提出的關(guān)于房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

　　回復：此意見與補償方案（征求意見稿）內(nèi)容無關(guān)。

　　附件2

清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案

　　為規(guī)范清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目（以下簡稱“本項目”）房屋征收行為，維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《深圳市人民政府關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（深府規(guī)〔2018〕8號）、《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）、《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》（羅府規(guī)〔2018〕4號）及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目實際情況，制定清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案（以下簡稱“本方案”）。

第一章 總則

　　第一條【適用范圍】

　　本方案適用于《清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收范圍圖》確定范圍內(nèi)的被征收房屋，詳見附件。

　　第二條【房屋征收部門和實施單位】

　　深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局是本項目的房屋征收部門。

　　深圳市羅湖區(qū)清水河街道辦事處是本項目的房屋征收實施單位，受深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局委托負責征收補償工作具體事宜。

　　第三條【補償內(nèi)容】

　　房屋征收部門對被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補償包括：

　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r值（含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權(quán)的價值）的補償；

　?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時安置的補償；

　?。ㄈ渡钲谑蟹课菡魇张c補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）規(guī)定的其他應(yīng)補償內(nèi)容。

　　第四條【補償方式】

　　征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式進行補償。除《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）及深圳市人民政府另有規(guī)定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等實行貨幣補償。

　　第五條【不予補償范圍】

　　對經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當拆除或者沒收的違法建筑，不予補償。

　　自征收提示發(fā)布之日起，因下列行為導致增加房屋征收補償費用的，對增加部分將不予補償：

　?。ㄒ唬┬陆?、改建、擴建、裝修房屋；

　?。ǘ└淖兎课莺屯恋赜猛?；

　?。ㄈ┮岩婪ㄈ〉媒ǚ颗鷾饰募形唇ㄔ焱戤叺姆课莸睦m(xù)建；

　?。ㄋ模┬潞炗喿赓U期限截止日在征收提示發(fā)布之日起1年以后的房屋租賃合同；

　?。ㄎ澹┏橐?、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶；

　?。┮员徽魇辗课轂樽缘刂忿k理工商注冊登記、變更手續(xù)；

　　（七）其他不當增加補償費用的行為。

　　第六條【項目費用概算】

　　項目費用概算按本方案確定的貨幣補償原則測算，總金額以項目立項安排資金為準，保障項目所需費用充足。

　　第七條【價值時點】

　　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一致。

第二章  房屋征收補償標準

　　第八條【貨幣補償】

　　住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按如下方式確定補償價格：

　　對商品性質(zhì)房屋（“紅本”）的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。

　　對非商品性質(zhì)房屋的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定的價格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）附件進行補償。

　　第九條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換】

　　住宅類房屋可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行補償，按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的套內(nèi)建筑面積1:1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房地產(chǎn)權(quán)證書或者房地產(chǎn)登記簿沒有記載套內(nèi)建筑面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　以非商品性質(zhì)住宅房屋進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

　　第十條【非住宅類房屋及其他補償】

　　征收非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等按照市場評估價格實行貨幣補償。由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）及其附件標準進行補償。

　　第十一條【房屋面積與用途認定】

　　被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準；但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報告認定房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積），根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認定房屋用途。

　　根據(jù)前款規(guī)定仍無法認定被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）的，應(yīng)當根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）的規(guī)定進行測繪。

第三章  產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房概況

　　第十二條【區(qū)位】

　　安置房位于羅湖區(qū)清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目回遷安置范圍內(nèi)。

　　第十三條【數(shù)量】

　　對符合本方案規(guī)定可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標準提供相應(yīng)數(shù)量安置房。

　　第十四條【套型面積】

　　按本方案選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人應(yīng)選擇所提供的安置房源中面積與應(yīng)安置面積最相近的套型，并按照第十五條結(jié)算差價。

　　第十五條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差】

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）超過應(yīng)補償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）小于應(yīng)補償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價；被征收房屋市場評估價高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結(jié)算差價。

　　第四章  簽約期限、獎勵及相關(guān)補償補助

　　第十六條【簽約期限】

　　本項目簽約期限為自房屋征收決定公告之日起90日內(nèi)（含90日）。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請羅湖區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　第十七條【提前搬遷獎勵】

　　在本方案確定的簽約期限內(nèi)被征收人與房屋征收部門簽訂征收補償協(xié)議并按約定騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，分不同情況給予不同的獎勵。具體參照下列獎勵方法：

　　（一）獎勵與簽約期限掛鉤。

　?。ǘ┰诜课菡魇諞Q定公告之日起60日內(nèi)(含60日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被搬遷房屋建筑面積500元/平方米給予獎勵。

　?。ㄈ┰诜课菡魇諞Q定公告之日起60日至90日內(nèi)(含90日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被搬遷房屋建筑面積300元/平方米給予獎勵。

　　（四）在房屋征收決定公告之日起90日后完成簽約的，不給予獎勵。

　　第十八條【室內(nèi)自行裝修裝飾費補償】

　　被征收房屋（含擅改經(jīng)營性用途的住宅、商業(yè)房屋）室內(nèi)自行裝修裝飾按建筑面積計算，以800元/平方米的標準進行補償，被征收人有異議的，被征收人提出評估申請后，按照評估確定的重置成新價給予補償，無論評估結(jié)果高于或低于800元/平方米，均以評估結(jié)果為標準進行補償。

　　室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當向出租人支付裝修裝飾補償費；出租人與承租人有約定或者達成協(xié)議的，按約定或者達成的協(xié)議處理。

　　第十九條【搬遷費補償】

　　按被征收房屋本體的建筑面積計算，參照以下標準給予搬遷費：

　?。ㄒ唬┳≌⑥k公類房屋搬遷費標準為40元/平方米，商業(yè)類房屋搬遷費標準為60元/平方米。

　?。ǘ┍徽魇杖瞬煌鈪⒄瞻徇w費標準的，可以委托具備法定資質(zhì)的評估機構(gòu)對須搬遷的生活用品、辦公用品、機器設(shè)備和庫存產(chǎn)品的搬遷費用進行評估。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按評估確定的重置成新價給予補償。

　?。ㄈ┱魇兆≌魇杖艘云诜慨a(chǎn)權(quán)調(diào)換或者征收人認可需要二次搬遷的，給予兩次搬遷費用，并一次付清。

　　第二十條【臨時安置費補償】

　　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排該過渡期的周轉(zhuǎn)房，過渡期內(nèi)的臨時安置費以被征收房屋的建筑面積計算，移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料后，參照同類房屋市場租金按期支付臨時安置費，市場租金由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。支付臨時安置費的計算期限為被征收房屋移交之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置費。

　　因征收人的責任，延長過渡期限的，應(yīng)當自逾期之月起增發(fā)臨時安置費，逾期1至3個月時按原臨時安置費標準增發(fā)50%，逾期4至8個月時按原臨時安置費標準增發(fā)70%，逾期9個月以上時按原臨時安置費標準增發(fā)100%。

　　由于不可抗力原因（如地震、水災、海嘯等自然災害、突發(fā)性社會（衛(wèi)生）公共事件、戰(zhàn)爭和國家政策變化等）造成延長過渡期限的，逾期期間按照正常市場租金支付臨時安置費。

　　實行貨幣補償?shù)?，給予3個月市場租金的臨時安置費。

　　過渡期限按《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十一條【停產(chǎn)、停業(yè)費補償】

　　因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費：

　?。ㄒ唬┠芴峁┡c征收決定發(fā)布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償。

　?。ǘ┱魇蘸戏ń?jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標準給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補償費：

　　能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

　　第二十二條【擅自改為經(jīng)營性用途的適當補償】

　　征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：

　?。ㄒ唬┠芴峁┡c征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：（現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×36月（即3年）。

　?。ǘ┠芴峁┡c征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：（現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×間隔月份（不足1個月的按1個月計算）。

第五章  附則

　　第二十三條【其他情形】

　　本項目涉及的相關(guān)公示、評估及其結(jié)果異議處理，征收糾紛的處理等事項，以及本方案未明確的其他情形，按《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條【資金賬戶】

　　賬戶名：深圳市羅湖區(qū)土地整備中心

　　開戶行：建行深圳鳳凰支行

　　賬  號：44201602000052518084-0002

　　第二十五條【生效與廢止】

　　本方案自發(fā)布之日起施行，至本項目補償完畢之日自行失效。

　　第二十六條【方案解釋】

　　房屋征收部門負責本方案的解釋，本方案未盡事宜及特殊個案，由房屋征收部門按照相關(guān)規(guī)定報羅湖區(qū)人民政府處理。

　　附件：清水河重點片區(qū)棚戶區(qū)改造項目房屋征收范圍圖

　　附件