序號

反饋意見

采納情況

理由

1

“轄區(qū)街道辦事處負責(zé)……作為舊住宅區(qū)類或混合舊住宅區(qū)類以及其他政府組織實施的城市更新單元計劃及更新單元規(guī)劃的申報主體或聯(lián)合申報主體……”此條款明確了轄區(qū)街道辦事處的職責(zé)。由于部分城市更新項目中除了零散舊住宅的統(tǒng)籌更新，還涉及部分大產(chǎn)權(quán)用地，并存有僅認可政府部門開展意愿征集的國企、央企等權(quán)利主體。針對此類情況，街道辦應(yīng)承擔(dān)起相應(yīng)的更新工作職責(zé)。故建議調(diào)整第四條第（十六）條款為：“轄區(qū)街道辦事處負責(zé)……作為舊住宅區(qū)類、混合舊住宅區(qū)類以及其他政府組織實施的城市更新單元計劃及更新單元規(guī)劃的申報主體或聯(lián)合申報主體，作為涉及國企、央企等權(quán)利主體的城市更新單元計劃及更新單元規(guī)劃的聯(lián)合申報主體……”；

解釋

《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》（深規(guī)土告【2010】16號）第三條第（三）項明確規(guī)定了四類申報主體，其中第2條規(guī)定：申報城市更新單元內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，同意申報的相關(guān)權(quán)利主體須共同委托單一主體代為申報。第3條規(guī)定，市政府各相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會）認為確需實施拆除重建，且通過政府主導(dǎo)的方式實施城市更新的，可由市政府相關(guān)主管部門、區(qū)政府（管委會）進行申報?！渡钲谑谐鞘懈罗k法實施細則》第三十五條規(guī)定，以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報（強區(qū)放權(quán)后改由轄區(qū)街道辦事處負責(zé)）?！蛾P(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》規(guī)定，零散舊住宅區(qū)由區(qū)城市更新職能部門（強區(qū)放權(quán)后改由轄區(qū)街道辦事處負責(zé)）與拆除范圍內(nèi)其余部分的其他申報主體一起作為該單元的聯(lián)合申報主體。因此，目前由政府開展的城市更新項目，或者屬于政府主導(dǎo)的項目，或者屬于舊住宅區(qū)項目。如不屬于政府主導(dǎo)的，又不屬于零散舊住宅區(qū)的，目前由街道辦作為聯(lián)合申報主體，缺乏上位法依據(jù)。對于城市更新單元內(nèi)涉及部分大產(chǎn)權(quán)用地，以及國企、央企等權(quán)利主體的意愿征集問題，屬于更新單元內(nèi)存在多個權(quán)利主體的問題，按照現(xiàn)行更新政策，應(yīng)共同委托單一主體代為申報。

2

關(guān)于更新統(tǒng)籌的描述，一定程度上提高了更新項目的推進難度，無形中會將一些符合更新條件的項目以“片區(qū)更新統(tǒng)籌”的理由攔在門外，不利于市場的良性發(fā)展。建議可增加“符合城市總體規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃條件的更新項目，可依城市更新程序進行申報”的相關(guān)描述。

解釋

實施辦法第九條已經(jīng)明確規(guī)定了“在城市總體規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃框架下，建立以市、區(qū)城市更新五年規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)”的前提，片區(qū)更新統(tǒng)籌，目的是通過更大區(qū)域內(nèi)規(guī)劃研究，整合統(tǒng)籌各更新項目，使片區(qū)規(guī)劃更為合理均衡，片區(qū)更新項目報批按照本《實施辦法》規(guī)定。

3

關(guān)于整合零散地塊及貢獻用地，提及“實現(xiàn)片區(qū)整體開發(fā)”，未明確說明整體開發(fā)要求與規(guī)范。意見1：鑒于整合土地考慮，由大地塊帶動小地塊，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一更新、統(tǒng)一管理提高土地利用率及貢獻率原則。意見2、優(yōu)化小地塊開拓成片區(qū)領(lǐng)域發(fā)展，可提供大量人才安居房、保障房及配套。同時緩解交通壓力、支撐教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療等多方位發(fā)展。

解釋

片區(qū)更新統(tǒng)籌，目的是通過更大區(qū)域內(nèi)規(guī)劃研究，整合統(tǒng)籌各更新項目，使片區(qū)規(guī)劃更為合理均衡，整合零散地塊是通過編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃予以落實，有利于片區(qū)公共設(shè)施更好落地。

4

“……項目產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位及發(fā)展目標、引進企業(yè)類型、財稅繳納情況、產(chǎn)業(yè)空間配置方案及貢獻比例、招商引資方案、產(chǎn)業(yè)空間受讓對象等相關(guān)內(nèi)容……?！贝藯l款規(guī)定的產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃內(nèi)容限制過于細化，而城市更新項目在審批時限較長、審批過程存在很大的不確定性，難以準確落實項目前期研究的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃具體內(nèi)容。建議對此條文調(diào)整為：“……項目產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、發(fā)展目標以及由政府產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門所規(guī)定的內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃以相關(guān)部門的審批意見為準”；

解釋

《深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）》（深規(guī)土【2011】828號）已明確將落實城市更新目標和責(zé)任作為編制任務(wù)之一。同時，產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃作為單元規(guī)劃的重要內(nèi)容，與開發(fā)強度緊密相關(guān)，為避免產(chǎn)業(yè)規(guī)劃無法落實進而使更新目標無法實現(xiàn)，在規(guī)劃編制階段，應(yīng)提交盡可能細化的產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃。

5

提出的“轄區(qū)街道辦事處組織相關(guān)職能部門、專家對評估報告進行評審后，上報區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審議”，“責(zé)任主體可委托第三方開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作”，文件中未明晰評估報告編制單位的資質(zhì)、評估報告的評審標準及條市件等相關(guān)要求，在具體操作過程中容易造成人為裁量因素過大的情況。建議細化社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的操作規(guī)則，明確評估報告編制單位的資質(zhì)要求及評估報告的評審標準等相關(guān)內(nèi)容。

解釋

1.關(guān)于報告編制單位資質(zhì)的問題，如國家、省、市相關(guān)文件有規(guī)定的，從其規(guī)定，區(qū)級規(guī)范性文件不宜對評估報告單位的資質(zhì)進行限制。2.關(guān)于操作規(guī)則的問題，實施辦法第十五條已經(jīng)明確了編制責(zé)任主體、審議及審批流程。

6

“申報主體申請城市更新單元計劃的……還應(yīng)提交以下材料……（三）區(qū)環(huán)保部門出具的是否需要開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控的書面意見……”此條款提出在申報城市更新單元計劃時需提交的材料內(nèi)容之一，但條款中并未明確須提交該材料的城市更新項目類型。基于羅湖區(qū)的歷史發(fā)展進程中并非主導(dǎo)依靠工業(yè)生產(chǎn)，其土壤環(huán)境被破壞的風(fēng)險較低，若所有更新項目均須出具是否需要開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控的書面意見，勢必會給區(qū)環(huán)保部門增加大量不必要的工作，亦會增加城市更新項目的審批時長。經(jīng)對各區(qū)橫向比較研究，《坪山區(qū)城市更新實施辦法》中提出“現(xiàn)狀包括工業(yè)用地的項目，應(yīng)當(dāng)提交區(qū)級生態(tài)環(huán)境部門備案的土壤環(huán)境質(zhì)量調(diào)查評估報告”。故建議對以上條文補充調(diào)整為：“……現(xiàn)狀包括工業(yè)用地的項目，應(yīng)當(dāng)提交區(qū)環(huán)保部門出具的是否需要開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控的書面意見……”；

解釋

土壤環(huán)境保護事關(guān)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量、飲用水安全和人體健康，是重大的民生問題。為全面統(tǒng)籌土壤環(huán)境保護和質(zhì)量提升工作，打造安全土壤環(huán)境，應(yīng)由環(huán)境保護主管部門從專業(yè)角度對項目是否需要開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控進行分析、研提意見。另外，根據(jù)《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于印發(fā)《關(guān)于城市更新實施工作若干問題的處理意見（二）》的通知》（十七）的規(guī)定：城市更新項目涉及現(xiàn)狀為或者曾作為電鍍、線路板、鉛酸蓄電池、制革、印染、化工、醫(yī)藥、危險化學(xué)品儲運等行業(yè)工業(yè)用地及污水處理廠、垃圾填埋場、垃圾焚燒廠、危險廢物及污泥處理處置設(shè)施等市政設(shè)施用地，或者涉及已列入我市污染地塊名錄內(nèi)地塊的，須開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控。首先，需要開展土壤環(huán)境風(fēng)險防控的行業(yè)土地用途并不僅限于工業(yè)用地類型，其次，還需判斷現(xiàn)狀工業(yè)用地中開展的行業(yè)活動是否為上述規(guī)定中的類型，再報行業(yè)部門進行核實并處理。

7

“申報主體申請城市更新單元規(guī)劃審批的，應(yīng)提交以下材料: (四)具有甲級規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制的城市更新單元規(guī)劃成果，規(guī)劃成果應(yīng)包含海綿城市、綠色建筑等專題研究內(nèi)容?！?span lang="EN-US">2018年4月24日公布的《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》(征求意見稿)提出，城市更新單元規(guī)劃的編制單位應(yīng)當(dāng)具備乙級及以上規(guī)劃資質(zhì);且未要求城市更新單元進行綠色建筑專題研究，綠色建筑主要體現(xiàn)在建筑物理環(huán)境專項研究的內(nèi)容中;城市更新單元對交通(新增建筑面積達到10萬m'以上)、市政工程設(shè)施(新增建筑面積達到20萬m以上)需要進行交通、市政工程設(shè)施專題研究，其他為專項研究。建議:《羅湖更新辦法》與深圳市規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定相統(tǒng)一，此條改為“具有乙級及以上規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制的城市更新單元規(guī)劃成果，規(guī)劃成果應(yīng)包含海綿城市等專題/專項研究內(nèi)容”。

解釋

2018年4月24日公布的《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》(征求意見稿)并未正式印發(fā)施行，不宜直接作為本辦法的制定依據(jù)。另，對于規(guī)劃編制單位的資質(zhì)等級，區(qū)政府出于對規(guī)劃質(zhì)量的擇優(yōu)考慮，選用甲級規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的編制單位更有保證。

8

“……申報主體申請城市更新單元規(guī)劃審批的，應(yīng)提交以下材料……（七）城市更新項目公共空間的類型、規(guī)模、用途等配置方案以及公共藝術(shù)作品的類型、規(guī)模、位置等設(shè)置方案……”。由于城市更新項目在審批過程具有較大不確定性，公共藝術(shù)作品的設(shè)置應(yīng)該結(jié)合未來項目詳細的建筑方案及園林景觀方案協(xié)同設(shè)計，在專項規(guī)劃階段就提交有關(guān)公共藝術(shù)作品的設(shè)置，時序上極不合理，建議刪除此內(nèi)容，或者在后面實施主體確認后再提交此方面的內(nèi)容。故建議對《實施辦法》第十八條調(diào)整為：“……申報主體申請城市更新單元規(guī)劃審批的，應(yīng)提交以下材料……（七）城市更新項目公共空間的類型、規(guī)模、用途等配置方案……”。

解釋

該建議需經(jīng)專家咨詢論證，以確保城市更新項目審批時序的合理性。

9

“對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，除符合下列情形之一外，原則上以綜合整治為主，不再納入拆除重建類城市更新單元計劃:(一)落實重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市、區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的;(二)對片區(qū)的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義。我覺得對城中村現(xiàn)狀容積率的要求過于嚴格，建議在容積率2.5上有所突破。

解釋

2016年12月28日，市規(guī)劃國土委關(guān)于適用《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》第七條規(guī)定的通知中已明確要求，本通知發(fā)布后，對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，除因落實重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要外，應(yīng)審慎納入拆除重建類城市更新。

10

“未經(jīng)轄區(qū)街道辦事處報區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審查批準，相關(guān)單位及個人不得自行啟動城中村、舊屋村現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集等城市更新前期活動，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位不得簽訂改造合作協(xié)議?！薄读_湖更新辦法》未提及區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組對于相關(guān)單位及個人啟動城市更新前期活動準入的審批標準及流程。建議:明確區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組對于相關(guān)單位及個人啟動城中村、舊屋村現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集等城市更新前期活動的準入條件、審批流程等。

解釋

區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組單位的職責(zé)已在第二條第（五）項寫明，具體內(nèi)容為“其它需要由領(lǐng)導(dǎo)小組審定的重大事項”。因此該項內(nèi)容可包含貴司意見提及的報批事項。

11

“城市更新項目容積率的確定……為實現(xiàn)城市綜合利益，對于市政府批準的城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，綜合考慮住房回遷、項目可實施性等因素確定容積率。”此條款中對于市政府批準的城市更新統(tǒng)籌片區(qū)的限制過于局限，根據(jù)2018年6月22日《市規(guī)劃國土委關(guān)于加強城市更新單元規(guī)劃審批管理工作的通知》（以下簡稱《市規(guī)土委通知》）中提出“對于重點城市更新單元、緊鄰深南大道且拆除用地面積為8萬平方米以上的兩類城市更新項目……可以在市層面城市更新容積率審查技術(shù)規(guī)則基礎(chǔ)上增加建筑面積”。因此應(yīng)參照《市規(guī)土委通知》中的項目類型執(zhí)行，不應(yīng)限定于市政府批準的城市更新統(tǒng)籌片區(qū)，故建議對《實施辦法》的第二十四條調(diào)整為：“城市更新項目容積率的確定……為實現(xiàn)城市綜合利益，重點城市更新單元、緊鄰深南大道且拆除用地面積為8萬平方米以上的更新項目，綜合考慮住房回遷、項目可實施性等因素，可以在市層面城市更新容積率審查技術(shù)規(guī)則基礎(chǔ)上增加建筑面積”。

采納

我區(qū)將嚴格執(zhí)行市規(guī)委新出臺的《市規(guī)劃國土委關(guān)于加強城市更新單元規(guī)劃審批管理工作的通知》。

12

“實施主體必須與銀行及主管部門簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，由三方共同對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管”，其中提到“由三方共同對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管”，但未對資金監(jiān)管方式進行說明。建議修改完善資金監(jiān)管的方式; 采用現(xiàn)金監(jiān)管、銀行履約保函監(jiān)管或者現(xiàn)金與銀行履約保函相結(jié)合的方式。

部分采納及解釋

目前銀行對保函均設(shè)置了有效期限，考慮到城市更新項目從實施主體確認到回遷安置的周期較長，銀行保函的期限難以覆蓋整個建設(shè)周期，保函的續(xù)期需要實施主體繼續(xù)通過向銀行提供擔(dān)保等形式予以配合并經(jīng)過銀行審核后才能完成 ，在此期間，可能會出現(xiàn)實施主體自身原因造成保函無法續(xù)期的問題。為避免回遷戶及社會公共利益因缺少保障措施遭受損失，將在辦法中明確規(guī)定采用現(xiàn)金監(jiān)管形式。

13

“更新前為多個權(quán)利主體的項目，自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)且經(jīng)轄區(qū)街道辦事處評估調(diào)出計劃可能引發(fā)重大維穩(wěn)風(fēng)險的，實施主體應(yīng)與主管部門簽訂《項目實施監(jiān)管補充協(xié)議》，約定在已批建筑總量不變的前提下，另行無償貢獻項目計客建筑面積的10%用作人才住房和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型人才公寓等用房成其他公共配套用房”。此條緣起為促進實施主體按規(guī)定時間進行實施主體確認后的一系列用地手續(xù)辦理，但項目自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的原因之一可為利益因素的影響，如再無償貢獻項目計容建筑面積的10%予政府，則實施主體只有微利甚至虧損，不利于項目的實質(zhì)推進。建議此條更改無償貢獻計容建筑面積10%的規(guī)定，并請主管部門研究其他監(jiān)管方式予以監(jiān)管，避免后續(xù)造成項目擱置甚至爛尾，不利于羅湖區(qū)城市更新工作的開展。

部分采納及解釋

首先，《暫行措施》第二十八條第3點已明確規(guī)定“自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的”，本辦法系以此為依據(jù)，并結(jié)合實際情況作了進一步細化。其次，項目實施主體確認到用地審批環(huán)節(jié)，已基本具備實施條件，即將進入繳交地價簽訂土地使用權(quán)出讓合同環(huán)節(jié)，非因主觀原因一般均應(yīng)在1年內(nèi)完成用地出讓手續(xù)，本條款設(shè)計的主要目的是在于督促實施主體按時推進項目。最后，對于無償貢獻計容建筑面積10%比例過高的問題，后續(xù)將通過專家咨詢等方式進一步論證10%比例的合理性問題。

14

實施主體確認，未明確說明對于歷史遺留問題，并已進駐舊住宅小區(qū)的開發(fā)商。意見1、對于已進駐舊小區(qū)的開發(fā)商，并經(jīng)深圳所管轄區(qū)域、區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)小組會議通過確認列入城市更新單元的小區(qū)。未明確此類實施主體相關(guān)流程。意見2、鑒于在本辦法出臺前，未明確實施主體的老舊住宅小區(qū)，已有開發(fā)商入駐簽約的情況。（1）、對于歷史遺留老舊住宅小區(qū)進駐開發(fā)，由所管轄街道辦委托已入駐開發(fā)商作為實施主體。待后續(xù)政府公開選擇實施主體時，被街道辦委托方有優(yōu)先選擇權(quán)；（2）、就已簽訂拆遷安置補償協(xié)議的老舊住宅小區(qū)，需繼受已簽協(xié)議條款內(nèi)容并實施后續(xù)工作。

解釋

《深圳市城市更新辦法實施細則》已于2012年1月21日印發(fā)施行，該細則第三十五條、第四十六條第三款已經(jīng)明確規(guī)定，屬于以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，由區(qū)政府負責(zé)申報計劃、編制規(guī)劃，并在規(guī)劃經(jīng)批準后，組織制定搬遷補償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體。意即自2012年1月21日起，舊住宅區(qū)只能由區(qū)政府申報計劃，必須經(jīng)公開選擇市場主體后，該市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安協(xié)議形成單一主體后，才可以申請實施主體確認，開發(fā)商不能自行進駐舊住宅區(qū)開展城市更新活動。

15

無主房認定。本辦法中未提出關(guān)于無主房認定流程。意見1、明確梳理無主房法律法規(guī)申報流程，按照不同類型分類申報。

解釋

我國現(xiàn)行法律并未規(guī)定“無主房”，僅有“無主財產(chǎn)”的規(guī)定，相關(guān)處理程序我國法律已有規(guī)定。

16

實施辦法中為什么沒有規(guī)定關(guān)于羅湖區(qū)小地塊的政策？

解釋

2018年8月28日市規(guī)劃國土委發(fā)布《拆除重建類城市更新單元拆除范圍用地面積事宜》的通知，明確原關(guān)內(nèi)四區(qū)暫停受理小于1萬平方米小地塊申報計劃。

17

羅湖作為深圳的老城區(qū)，許多房子都已經(jīng)老舊不堪了。建議在新的辦法里增加容積率獎勵方面的政策，通過增加容積率激勵大家啟動更新的熱情。

解釋

市規(guī)委2018年7月12日印發(fā)的《市規(guī)劃國土委關(guān)于加強城市更新單元規(guī)劃審批管理工作的通知》第一條規(guī)定，城市更新單元審批是城市更新工作重要環(huán)節(jié)，各區(qū)（含新區(qū)）在城市更新單元規(guī)劃審查中應(yīng)嚴格執(zhí)行全市統(tǒng)一的城市更新政策、標準及規(guī)則。關(guān)于增加容積極率事宜，區(qū)政府無權(quán)突破市級政策的規(guī)定。