各有關(guān)單位：

　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十四條的規(guī)定，結(jié)合本市實際，市住房建設局會同市民政局制定了《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責管理辦法（試行）》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

深圳市住房和建設局 深圳市民政局

　　2023年2月3日

深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責管理辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條 為規(guī)范社區(qū)居民委員會（以下簡稱居委會）代行住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅區(qū)）業(yè)主委員會職責的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市范圍內(nèi)，指定居委會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責的活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 居委會代行業(yè)主委員會職責遵循非必要不代行以及精簡高效、集體決策、信息公開、專業(yè)服務、勤勉盡責的原則。

　　第四條 市住房和建設部門會同市民政部門負責制定全市居委會代行業(yè)主委員會職責活動的政策和相關(guān)標準。

　　區(qū)住房和建設部門負責轄區(qū)內(nèi)居委會代行業(yè)主委員會職責的指導工作。

　　區(qū)民政部門負責配合區(qū)住房和建設部門，做好指導街道辦事處和居委會開展居委會代行活動的相關(guān)工作。

　　街道辦事處負責指定、終止居委會代行業(yè)主委員會職責，對居委會代行活動進行指導和監(jiān)督。街道辦事處應當將指定、終止的書面文件抄送區(qū)住房和建設、民政、財政等部門。

　　第五條 中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會積極發(fā)揮住宅區(qū)基層黨組織的作用，領導居委會依法依規(guī)開展業(yè)主委員會職責代行活動。

　　第六條 居委會接受街道辦事處的指定，代行業(yè)主委員會職責。

　　居委會根據(jù)需要設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，委員會負責具體開展代行工作。

　　第七條 居委會接受指定，代行業(yè)主委員會職責召集業(yè)主大會會議以及根據(jù)本辦法第二十六條的規(guī)定委托專業(yè)機構(gòu)等費用，由街道辦事處納入財政預算，區(qū)財政部門應當予以保障。依法應當由全體業(yè)主承擔的費用從業(yè)主共有資金中列支。

第二章  代行業(yè)主委員會職責的啟動

　　第八條 住宅區(qū)符合下列情形之一的，居委會可以代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責：

　?。ㄒ唬┮验_展首次業(yè)主大會會議籌備活動但最終未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　?。ǘ┮验_展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　符合上述情形且住宅區(qū)物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件，需要業(yè)主委員會及時解決的，街道辦事處應當立即開展指定居委會代行業(yè)主委員會職責的工作。

　　第九條 街道辦事處指定居委會前，應當在住宅區(qū)內(nèi)以及物業(yè)管理信息平臺上進行公示并征求業(yè)主、物業(yè)使用人的意見。征求意見的時間不少于十日。

　　第十條 街道辦事處根據(jù)本辦法第九條的規(guī)定進行公示的，應當包括以下內(nèi)容：

　　（一）指定的居委會名稱；

　?。ǘ┐新氊煹钠谙蓿?/p>

　?。ㄈ┕酒谙?；

　?。ㄋ模┮庖姺答伔绞?；

　?。ㄎ澹┙值擂k事處認為應當公示的其他事項。

　　第十一條 征求意見以專有部分為單位，按照一戶一票原則進行。

　　多個專有部分為同一業(yè)主的，按一戶計票。一個專有部分有多個業(yè)主，應當共同推選一人發(fā)表意見。專有部分的業(yè)主與物業(yè)使用人意見不一致的，以業(yè)主意見為準。

　　按照本條前款計算的戶數(shù)總和為總戶數(shù)。

　　公示期屆滿后，反對代行的意見數(shù)未超過該住宅區(qū)總戶數(shù)百分之二十的，街道辦事處可以啟動指定居委會代行進程。

　　第十二條 街道辦事處書面指定居委會代行業(yè)主委員會職責，并將指定的書面文件在住宅區(qū)內(nèi)以及物業(yè)管理信息平臺予以公告。居委會自指定書面文件公布之日起履行代行職責。

第三章  代行業(yè)主委員會職責的權(quán)限和程序

　　第十三條  居委會根據(jù)指定實施代行業(yè)主委員會活動的，依據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理活動的實際需要履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　?。ǘ┙M織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金；

　　（三）代行原業(yè)主委員會管理業(yè)主共有資金基本賬戶的職責；

　?。ㄋ模┱{(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。

　　第十四條 居委會代行本辦法第十三條之工作事項，應當通過居委會會議作出決定。居委會應當就決議事項在會議召開前向住宅區(qū)基層黨組織征求意見。

　　居委會會議應當有三分之二以上的成員出席，作出決定時應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。居委會應當自會議作出決定之日起三日內(nèi)將決定予以公示。

　　居委會可以邀請住宅區(qū)基層黨組織、業(yè)主、物業(yè)使用人列席會議，列席的具體人數(shù)、組織形式由居委會自行確定。

　　居委會應當制作會議記錄并妥善保管。

　　第十五條 居委會代行業(yè)主委員會職責過程中，發(fā)布與代行職責相關(guān)的通知、公告等，應當加蓋居委會的印章。

　　業(yè)主大會與他人訂立合同時，合同文本上應當加蓋業(yè)主大會的印章。住宅區(qū)未依法成立業(yè)主大會的，合同文本上由代行業(yè)主委員會職責的居委會加蓋居委會的印章，合同落款為“住宅區(qū)名稱（代章）”。

　　第十六條 居委會代行業(yè)主委員會職責組織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照《條例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定開展相關(guān)工作，具體工作內(nèi)容包括但不限于擬定方案、公示、組織業(yè)主共同決議、招標、定標、簽訂物業(yè)服務合同以及其他有關(guān)手續(xù)。

　　居委會代行業(yè)主委員會職責期間，物業(yè)服務企業(yè)臨時退出，尚未選聘出新物業(yè)服務企業(yè)的，居委會可以從區(qū)住房和建設部門設立的應急物業(yè)服務企業(yè)庫中，通過抽簽方式，選取一家物業(yè)服務企業(yè)提供應急服務。沒有區(qū)級應急物業(yè)服務企業(yè)庫的，從市住房和建設部門公布的物業(yè)服務企業(yè)激勵名單中抽簽選取。所選物業(yè)服務企業(yè)無服務意愿的，按上述流程重新選取企業(yè)。

　　應急物業(yè)服務合同具體期限由居委會和物業(yè)服務企業(yè)約定，直到業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)所簽訂物業(yè)服務合同約定的開始提供物業(yè)服務之日止,但應不少于6個月。應急物業(yè)服務的內(nèi)容、標準參照市主管部門印發(fā)的物業(yè)服務合同示范文本制定，收費標準參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行。

　　第十七條 居委會代行業(yè)主委員會職責組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金的，應當按照《條例》《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》以及相關(guān)法律、法規(guī)中，關(guān)于業(yè)主委員會職責范圍的規(guī)定，開展相關(guān)工作。

　　第十八條 住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金基本賬戶的，居委會在受指定代行后，原業(yè)主委員會應當將業(yè)主共有資金基本賬戶相關(guān)賬目資料移交居委會。居委會應當立即組織召開業(yè)主大會會議，就業(yè)主共有資金基本賬戶轉(zhuǎn)為業(yè)主共有資金共管賬戶進行表決，并分別按下列情形處理：

　　（一）業(yè)主大會決定繼續(xù)使用業(yè)主共有資金基本賬戶管理業(yè)主共有資金的，居委會從居委會成員或者住宅區(qū)黨組織中身份為業(yè)主的黨員中選取業(yè)主共有資金基本賬戶管理人后，向區(qū)住房和建設部門申請將業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書負責人變更為該管理人。業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書變更后三個工作日內(nèi)，該管理人應當持變更后的業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書到數(shù)據(jù)共享銀行進行賬戶信息變更。

　?。ǘI(yè)主大會決定變更使用業(yè)主共有資金共管賬戶管理業(yè)主共有資金的，居委會提請住宅區(qū)所在街道辦事處指導物業(yè)服務企業(yè)重新使用所在住宅區(qū)開設的原業(yè)主共有資金共管賬戶，或者在數(shù)據(jù)共享銀行新開設業(yè)主共有資金共管賬戶，并將業(yè)主共有資金基本賬戶余額轉(zhuǎn)至業(yè)主共有資金共管賬戶。

　　住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金共管賬戶的，居委會應當繼續(xù)使用業(yè)主共有資金共管賬戶管理業(yè)主共有資金。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生變更的，變更前的物業(yè)服務企業(yè)應當配合將業(yè)主共有資金共管賬戶余額轉(zhuǎn)至變更后物業(yè)服務企業(yè)開設的業(yè)主共有資金共管賬戶。

　　第十九條 住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金基本賬戶的，居委會應當執(zhí)行現(xiàn)有的業(yè)主大會年度預算方案或者會議決定，及時支付相關(guān)費用，與數(shù)據(jù)共享銀行核對賬目，并按照《條例》第七十三條的規(guī)定按季度公示賬目信息。

第四章  代行業(yè)主委員會職責的終止

　　第二十條 居委會代行業(yè)主委員會職責的，代行期限不得超過三年，其中新建住宅區(qū)不得超過兩年。

　　因業(yè)主委員會未能換屆成功需要實行代行的住宅區(qū)，代行期限不得超過一年。

　　第二十一條 住宅區(qū)出現(xiàn)下列情形之一的，居委會終止代行業(yè)主委員會職責：

　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　?。ǘ┐衅谙迣脻M的；

　?。ㄈ┐衅陂g，聯(lián)名反對代行的意見數(shù)超過該住宅區(qū)總戶數(shù)百分之二十的；

　　（四）住宅區(qū)因拆遷等原因發(fā)生滅失的；

　　（五）其他應當終止代行的情形。

　　第二十二條 符合本辦法第二十一條第一、二、三、五項情形的，街道辦事處應當作出終止代行的書面文件，并在終止之日起三個工作日內(nèi)在住宅區(qū)和物業(yè)管理信息平臺予以公告。

　　第二十三條 住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，居委會應當在街道辦事處的指導監(jiān)督下完成清算、移交工作：

　?。ㄒ唬游瘯男写新氊熎陂g的財務進行清算；

　?。ǘ⒇攧諔{證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交至業(yè)主委員會；

　　（三）將清算和移交情況在住宅區(qū)內(nèi)進行公示，公示期限不少于十日。

　　第二十四條 居委會終止代行業(yè)主委員會職責的，應當自終止之日起十五日內(nèi)，向街道辦事處就代行工作情況提交書面報告，并抄送區(qū)住房和建設部門。

第五章  附則

　　第二十五條 居委會代行業(yè)主委員會職責的行為侵害公共利益的，由街道辦事處責令改正，拒不改正的，由街道辦事處予以撤銷。

　　居委會代行業(yè)主委員會職責的行為侵害業(yè)主合法權(quán)益或者公共利益的，應當承擔相應的法律責任。

　　居委會代行業(yè)主委員會職責影響居委會換屆選舉的，由街道辦事處暫緩指定居委會代行業(yè)主委員會職責或者終止居委會代行業(yè)主委員會職責。

　　第二十六條 居委會代行職責所涉及的法律、會計、評估等專業(yè)事務，可以通過購買服務方式委托專業(yè)機構(gòu)協(xié)助開展。街道辦事處可以通過集中采購的方式予以統(tǒng)籌。

　　第二十七條 住宅區(qū)業(yè)主根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，在代行期間向街道辦事處提請成立首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會換屆小組的，街道辦事處應當履行組織成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)職責。

　　第二十八條 本辦法第十條、第十二條、第二十二條規(guī)定的公示和公告的示范文本，由市住房和建設部門另行制定。

　　第二十九條 本辦法自2023年3月1日起施行，有效期3年。

　　轉(zhuǎn)載來源：深圳市住房和建設局

　　轉(zhuǎn)載時間：2023年3月16日

　　轉(zhuǎn)載鏈接：http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_10409295.html